不動産投資を資産運用の手段として考えている人って随分増えたと思うんですよね
昔であれば、不動産を持っている人のほとんどがその地域の地主さんだったかと思うのですが、その状況もだんだんと変わってきているんですよね。
また、そういった時に不動産のどこを見るのか？というと、利回りなんですよね。利回りが高い物件を探して、
買付書を送るというのが通常の流れなのです。しかしながら、ここで大切な事って実は利回りだけではないと思うんですよね。
高利回りであるという事は確かに大切な事です。ただ、なぜその不動産は高利回りなのか？という事を考える事の方が大切なんですよね。
高利回りになったということは、それは市場がそれを求めているということなんですね。だからね、高利回りの物件が単純に良いのではなはなくて、なぜ高利回りなのか？を考えるべきだと思うのよ。
なぜ高利回りの不動産なのか？の原因
高利回りの不動産にはそれなりの理由があるんですよね。高利回りな不動産って良いのですが、やはりその原因について考える必要があるんですよね。
今回はそんな高利回り不動産の原因の中でも私が特に気にしている部分について書いていきたいと思います。
・雨漏りの問題がある
これは高利回りの物件に限らずある事なのですが、雨漏りがあると、どうしてもリスクが高まってしまうので、
できれば避けた方が良いんですよね。雨漏りがある場合「コーキングをすればどうにかなると思います」と言われる事もあったりとか、
自分でも「まあどうにかなるだろう」と思う場合もあるのですが、もしもこれが屋根全体の修繕になってしまった、という場合には金額的にはかなりの値段になってしまうんですよね。
天井にシミがある物件は怪しいと思った方が良いです。雨漏りしている可能性が高いですから。
足場を組むような修繕って基本的には高くなってしまう傾向があるのです。
また、雨漏りについては必ず直せるという保証はないんですよね。どこから水が入ってきているのか？という事を調べる事って非常に難しいのです。
ただ、高利回りの不動産には雨漏りがある物件もありますので、こういった部分は価格との折り合いの問題でもあると思うんですよね。
天井を見て、シミがあれば雨漏りを確認する事もそこまで難しい事ではありませんし、これは考え方次第なんですよね。
高利回りの不動産に関してはある程度の許容が必要なのです。
・事故物件
これも高利回りの物件にありがちな事なのです。自殺だけに限らず、最近は自然死でも気にする人は気にするんですよね。
また、地域では「あそこは人が亡くなった不動産だ」という情報が地域の住人で共有される事も珍しくありませんし、
最近は告知義務がなくても後々のトラブルを避けるために不動産会社が告知しますからね。
まあ、そもそも日本の不動産業界はその成り立ちが原因なのか、不透明な部分が多いので、逆に言えば良い風潮ではありますが。
そうなってくると、高利回りだと思っていた物件が実は「想定した賃料をとれない」という状況になってしまう事だってあるわけなんですよね。
だいたい、市場価格の３割引き程度で売られる事が多い事故物件ですが、利回りとの関係を考えての購入となります。
とはいえ、気にしない人は気にしないんですよね。看護師さんや葬儀屋さん等の生死に関わる職業につかれている方だと、
そこまで気にしないという人も実は多いのです。高利回りの不動産という側面をどううまく使うのか？という事が大切になってきますね。
・想定賃料が正しくない
これも高利回りの不動産にありがちな事なんですよね。皆さんは高利回りの不動産を見ると「お！この物件なら良いな。」と食いつきがちですが、
少し冷静になってみてください。
その想定賃料は本当に正しいのでしょうか？
これを考える必要性があるんですよね。例えば、７万円の想定賃料で計算された物件であっても、実際には６万円程度でしか貸せない場合ってあるんですよね。
これって実は不動産会社がよくやる方法で、ある程度高めの賃料設定をして、市場に物件を出すのです。そうなってくると、
見かけの利回りは高くなるんですよね。しかし、実情と異なっていれば実質的な利回りだって下がってしまうわけです。
買った時には「この物件を買えてよかった」と思っているかもしれませんが、そんなことない場合だってあるんですよね。
実際には想定賃料を得ることができず、高値掴みをしてしまうことだってあるのです。
・内装をほとんどしていない
修繕をほとんどしていない物件って最初に募集する時にはかなりの金額がかかってきてしまうのです。
そうなってくると、高利回りの不動産であっても、最終的には低利回りの不動産になってしまうことだってあるのです。
これは気をつけなくてはいけないんですよね。
内装には様々な種類があります。クロスを基本として畳の表替えもそうですし、設備関係ではボイラーとか、
シンクやトイレ等も対象になりますよね。せっかく高利回りの不動産を買っても、最終的にかなり高い金額がかかってきてしまえば、
何の意味もないんですよね。だからこそ、内装にどのくらいかかるのか？ということに関しては気をつけなければいけないのです。
不動産を見ることにある程度慣れてくれば、こういったこともだんだんとわかると思いますよ。そうすれば、
どのようにしたら根本的な意味での高利回り不動産を買えるのか？ということもわかってくると思います。
・土地の面積が小さい
これも高利回りの不動産である理由だと思うんですよね。利回りを気にするという事も大切なのですが、
高利回りの不動産って買う時だけではなく、売却する時の事も考える必要性があるんですよね。例えば、６０坪以下の物件だと、
住宅用池としての価値がないため、売却時に困ってしまう事が多いんですよね。そうなってくると、最終的には下げなくてはいけないような事になってしまい、
高利回りの不動産だとしても、そこまで利益が得られなくなってしまうという事があるのです。だからこそ、高利回りの不動産を買う時には、
どのくらいの土地があるのか？それは６０坪以下ではないか？という事を確認する必要性があるのです。
高利回りの物件を買ってみた感想
何も起きなければ回収が早い
私自身も高利回りの不動産を買った経験があるんですよね。低いところだと、２０％くらいから、もっと高い利回りだと６０％を超えるものまでありますね。
まあ、６０％超えのものに関しては、「たまたま」という感じが強いのですが。
基本的には高利回りの不動産は何も起きなければ回収が早いですね。２０％だとしても、単純計算で５年あれば、元を取ることができてしまいますから。
「できるだけ早い段階で資産を増やしたい」みたいなリスクテイク思考の人には最適な投資かもしれません。私の場合は、そこまでリスクを取るタイプの人間ではないので、遊び程度ですけどね、こういう物件は。
出口で困ることもある
高利回りの不動産は、それなりの理由があります。再建築不可の物件もあるだろうし、部屋が汚かったり、違法建築があったり、基礎自体がしっかりしていないとかね。
なので、出口で困ることはあります。いや、私も現在困っているんですよね。売る時には、基本的に「値下がりしている」と思った方が良いです。
２０％だった利回りが３０％とか４０％になってしまうこともあります。これはもうね、最初から考慮した上で購入していれば良いのですよ。
「ここだと、５年持っていれば、回収することができるな」という感じでプランを練っておけば良いのです。
保険は必須
保険は怖いので必須ですね。高利回りの不動産場合は、基本的に「築古物件」になります。なので、何が起こるかわからないんですよね。
私なんて雪の多い地域に高利回り収益物件を買っていますから、雪害とかがいつも怖いんですよね。
なので、火災保険は絶対にかけた方が良いと思います。例えば、雨漏りがして、屋根を補修しなければいけない時にも、保険が効くと修繕費用を負担してくれることがありますから。
まあ、１００％ではないんですけどね。昔みたいに「焼け太り」みたいなことも最近はありませんから。
関連記事：100万円あったら投資を始めようぞ。
高利回りの不動産をとにかく多くみる事が大切
これは言える事だと思うんですよね。
高利回りの不動産の良し悪しを見極める方法って結局は自分の経験だと思っています。不動産をあまり見た事がなければ、
その分、精度は落ちてしまうでしょうし、
良くない物件を買ってしまう可能性だって高くなってしまうものなんですよね。だからこそ、より多くの不動産を見に行くという事が大切になってくるのです。
不動産投資というと、机上だけで計算して購入しているようなイメージを持っている方が少なからずいらっしゃいますが、
実際には現地にいって、物件を見るという事を重視している人が多いのです。そしてそれが最終的には本当の意味での高利回り不動産を買う方法になってくるんですよね。
時間をかける事だって大切な事なんですよ。
自分なりの考え方を持つという事が大切
これは言える事だと思いますね。ここまで、なぜ高利回りの不動産なのか？という事を考える事が大切だと申し上げてまいりましたが、
結局のところ、「全ての条件が揃っている」不動産ってないんですよね。だからこそ、そこで大切なのは、自分なりの考えた方を持つ事なのです。
雨漏り程度なら高利回りだし、気にしなくても良いだろうとか、売却時に困るかもしれないから入居者がいる状態で売却する等の方法論を持つ事によって、
クリアになってくると思うんですよね。
高利回りの不動産を買うという事は、不動産賃貸業をやる方にとっては大切な事なんですよね。だからこそ、
そこに自分の視点を持つという事を大切にして欲しいのです。そうする事によって、高利回りの物件を買う時のスピード感だって改善してくると思いますし、
より良い物件に出会う事も多くなるわけなんですよね。
ただ、ここまで考えるのってなかなか難しいですよね。自分なりの視点を持って、物件の選定をしていく事って、
実は専業の不動産投資家の方が時間的にも有利なんですよ。だからこそ、最近はクラウドバンク等のソーシャルレンディングの仕組みを使って、
不動産投資会社経由で投資をする事もできるので、そういった方法をとるのも選択肢の１つだと思うんですよね。
高利回りの不動産を直接買う事時間はなくても、プロの運用者に任せるという事はできるはずです。もちろん、
これも個人の考え方次第ですけどね。自分になった方法をとるという事が大切なんですよ。
