マンションに投資をしたりとか、マンションを居住用として持っている人って日本でもかなり多いんですよね。
こういった物件を購入する時のモチベーションとして「マンションは将来的には資産になるから」と思っている人が多いのですが、
果たしてマンションは本当に資産なのでしょうか？
今回は投資という側面、そして居住用の側面を加味して考えていきたいと思います。
私は不動産投資家として仕事をしているので、普段は収益物件ばかりを見るけれど、今回は居住用についても書いてみるね。
マンションは値下がりリスクがある資産
確かにマンションは不動産です。だからこそ、マンションには資産価値があるという事は確かだと思うのですが、
その一方で「マンションは値下がりリスクも大きい」という事を理解しなければいけないのです。通常、マンションというものは、
一戸建てに比べて建物の部分が大きいんですよね。つまり、土地の部分が少ないのです。しかし、最終的な本来価値に戻る時には、
市場の価格が「土地の価格にサヤ寄せするような形になる」と思っているんですよね。不動産の価値というものは、
本来的には土地に依存するものなのです。
よく、「マンションを買う」みたいなことを言うけど、あれは、マンションという建物ではなく、「土地」を買っているということなんですよね、実際には。
だからこそ、戸建や一棟マンションやアパートの方が資産的な保全性で言えば、高いわけなんですよね。
マンションは資産なのか？という事を考える時には「売却時にはどのくらいの値段になっているのか？」という事を同時に考える必要性があるのです。
例えば、地域にもよりますが、値下がりが顕著なのが新築の物件なんですよね。新車と新築は下がりますから……。
土地の価格に加えてブランド性や建物の値段というものがかかってきます。
でも、数十年も経ってしまえば、ブランド力はさることながら、建物の価値は少なくなってしまうんですよね。
土地は古くならないけれど、建物は古くなる。そして、古くなると、買い手は「もっと新しい物件が良い」と思って、買ってくれなくなりますから……。
だからこそ、マンションを資産として見るのであれば、
- １戸あたりの土地の面積が広い
- 中古物件
という観点から探した方が良いんですよね。シンプルですけど、大事なことです。
マンションは確かに資産にはなると思っています。しかし、それもマンションの選択によると思うんですよね。
資産性の高いマンションを買うことができればもちろんそれは資産になると思います。しかし、その一方でマンションの危険性というものもあるという事は認識しておく必要があるように思います。
結局は出口（売却）を考えた時に「どうなのか？」を考えなければいけないわけなんですよね。
マンションは管理費がかかるからこそ、負の資産になる可能性もある
これもあることなんですよね。マンションには固定資産税などとは別に管理費というものが月々にかかってくるんですよね。
もちろん、マンションは資産としての価値があるのですが、その一方で管理費もかかってきてしまうんですよね。
住居の数が少なく、機能が多いマンションであればなおさら大きな費用がかかってきてしまうでしょう。
そうなってくると、売却時に困ってしまう事もあるんですよね。例えば、投資用として考えましょう。投資用に物件を買ってもらう場合、
利回りという概念で考えるんですよね。利回りについては不動産投資で利回りって大切なの？を見てください。
３０００万円のマンションを買って、月々の家賃が１５万円だとしましょう。
そうすると、１５万円×１２＝１８０万円（年間の家賃収入）になりますよね。
この時点で１８０万円÷３０００万円＝６％なんですよね。しかし、家賃収入があってもマンションの場合は管理費がかかってしまうんですよね。
１８０万円の収入があっても、管理費が２万円ほどになってきてしまうと、年間で２４万円の経費がかかってきてしまいます。
すると、１８０万円−２４万円＝１５６万円になるんですよね。
つまり、
１５４万円÷３０００万円＝５％程度の利回りになってしまうんですよね。これって銀行からの借り入れを考えると、
割に合わないんです。そういった観点からマンションは資産なのか？という事を考えると、逆に「負の資産になってしまう」事もあるんですよね。
資産ではなく、負の資産になってしまうことだってある……。
居住用として売る時だって同じです。築年数が経ってきて、管理費が高くなってきてしまうと、居住用として考えた時にも二の足を踏んでしまう人が多いのです。
「こんなに高い管理費は払いたくないよ」という人が増えますから。
結果的に管理費等が原因でマンションが資産ではなく、負の資産になってしまう事だってあるんですよね。
関連記事：不動産投資物件を東京で買う事のメリット
マンションを資産として買うなら中古物件
これはありますよね。マンションを資産として考えるのであれば、結局のところ中古物件で土地の面積が広いところを買った方が良いんですよね。
それによって、値下がりのリスクというものは少なからず減りますし、資産性は上がるんですよね。
新築で買う事に対してこだわりがある場合はもちろん新築を買った方が良いと思います。ただ、資産としてマンションの購入を考えるのであれば、
中古の物件を買ってしまった方が良いんですよね。中古の物件でも綺麗な物件って意外にも多いものなんですよ。
私も北海道で、よく綺麗な中古物件を買っています。１００万円くらいで地元の業者さんに頼んでリフォームをして、貸しだすのです。
きちんと長い時間をかけて調べていけば意外にも見つかるものなんですよね。地域とかだって本当は無限にあるものなので、
きちんと調べてみたら良いと思います。
という事で、今回はマンションは資産なのか？という事について書いてみました。
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