最近は資産運用の手段として不動産という分野を考える人が増えて来たのではないでしょう？
資産運用として不動産を買い、実際に運用出来ている人っているんですよね。
でも、実際に資産運用の手段として不動産を選ぶメリットとデメリットって何だろう？って思いませんか？
今回はそんな資産運用で不動産を買おうと思っている人に向けて書いてみました。
高校生の頃から投資家であった父親の影響を受けて不動産投資を始めた私が書いていくよ。
資産運用で不動産を買うメリットとは？
賃貸事業は安定性が高い
資産運用の手段としては株式等もありますが、上場株式は景気が悪くなると、値下がりするリスクが不動産よりも大きいのです。
相場が安定している時は良いのですが、リーマンショック等の金融危機が起こると、無配になる可能性だってあるのです。
その点、不動産の価格変遷は株式よりも緩やかなんですよね。
また、賃貸っていつでも需要があるものなんですよね。人間ですから、景気が良い時も悪い時も家が必要になってくるわけなんです。
「お金がないから家なんていらないや」なんて人はほとんどいないはず。
つまり、賃貸事業はいつでも必要とされるのです。ただ、昨今のアパート乱立に伴って、空きアパートが多いのも事実なんですよね。
だからこそ、然るべき土地に買った物件であるという事が大前提なのですが、利益を出している人は実際にいるんですよね。
資産運用で不動産を持っている人は、投資する地域についてしっかりと熟知した上で購入しているのです。私も北海道や東北等の東京以北の物件ばかりを買っていますが、
物件を購入する時には地元の本屋さんに行って、お店の人と話をしたり、まあ情報収集を相当していますよ。
節税効果がある
これも資産運用として不動産を買う時のメリットだと思うんですよね。
資産運用として株式買う場合だと、利益）に対してストレートに税金がかかってきてしまうんですよね。特定口座であれば、２０.３１５％の税金がかかるわけ。
しかし、資産運用として不動産を買う場合だと、「減価償却」を使う事によって、税務上の利益を減らす事が出来るんですよね。
つまり、実際のお金は減らないけど、建物の価値を償却する事によって、「あまり多くの税金をかけずに残る」という事が起こっているのです。
これが資産運用で不動産を買う時のメリットなんですよね。
いくら資産運用でお金を稼いでも税金で全て取られてしまったら、意味がないんですよね。税金を払うために資産運用をしているわけじゃないわけですよね？
だったら、資産運用の手段として不動産を考えみるのもありだと思うんですよ。
関連記事：不動産投資物件を東京で買う事のメリット
寝ている時に稼いでくれる資産
これも資産運用の手段として不動産を選択した時に得られるメリットだと思うんですよね。
確かに労働収入でたくさんのお金をもらっている人っているんですよね。しかし、その一方で、
自分が具合が悪くなってしまったら、稼ぐ事が出来なくなってしまうような種類の収入だと思うんですよね。
だからこそ、資産運用として不動産を選択する意味があると思うのです。不動産投資をすると、家賃が毎月入ってきます。
しかし、管理を不動産会社に任せていれば、そこまでする事ってない場合もあるんですよね。もちろん、地方の築古物件とかだったら、
営業マンに対する営業を大きくやっていかなければいけないかと思いますが、良い土地で良い状態の不動産を持っているのであれば、
そこまでの努力なしに物件に入居させる事が出来るんですよね。そうすると、労働時間に対する対価が大きくなっていくわけです。
これって、資産運用で不動産を扱うメリットだと思いますよ。
融資をつけることができる
昔は株式投資にも融資してくれる銀行があったのですが、今はないんですよね。今は「双日の株を買いたいので、融資をお願いします！」なんて言っても、誰も貸してくれないわけ。
でも、これが不動産になってくると、話が違う。もちろん、自分の属性（年収や勤務先）によりますが、
数千万円程度の物件であれば、融資してもらうことができるのです。株式投資であれば、レバレッジをきかせて投資をすることができません。
５００万円の貯金がある人は５００万円までしか投資をすることができないのです。でも、これが不動産投資であれば、融資枠いっぱいまで借りることができるのです。
もちろん物件にもよりますけどね。ただ、これは不動産投資のメリットだと思うのです。
- メガバンク
- 地銀
- 信金
- ノンバンク系
と色々ありますが、どの銀行でも、「株式」や「債券」に直接的な融資はしないのです。
資産運用で不動産を買うデメリット
では、次に資産運用で不動産を買うデメリットについて書いていきたいと思います。
修繕費用がかかる
これはありますよね。資産運用の手段として不動産を考えると、絶対についてくるのが修繕だと思うんですよ。
不動産を貸すためにはきちんと修繕しなければいけません。修繕をしなかった場合は賃料も下がりますし、環境は悪くなりますし、
入居者の質だって悪くなってしまうものなんですよ。
ただ、修繕費用の相場を知っているのか？というと、きっとそんな事ないと思うんですよね。クロス単価は平均でいくらなのか？
CFは？コーキングは？左官は？そんな事を聞かれてもわからない人が多いと思うのです。
そうした事を勉強しないと、修繕費用を高く取られてしまう事がありますので、そういった点を考えると、資産運用で不動産を扱う事の難しさというものは確かにあるんですよね。
素人がいきなり不動産市場に参戦してもなかなかうまくいかないのが不動産業界というものです。
これは仕方がないことなのですが、私の場合も先日「この規模だと２０００万円ですね」と、外壁塗装の高額な見積書を出されて「イラッ」ときてしまいました。
まあ、規模からして仕方がない部分もあるのですが、簡単に出せる金額じゃないからね……。
物件の選定が難しい
これも資産運用で不動産を考える時に難しい事なんですよね。
皆さんは物件を買う時にはどういった基準で買うのか？という事がわかりますか？きっとわからないと思うんですよね。
地理状況は？どんな間取りが不足しているの？そういった事を把握していないと、入居率というものは上がって行かないのです。
だからこそ、初心者が算入するのが難しいという側面があるんですよね。不動産経営って少し前までは
「資産家が持っているもの」でしたが、今は違います。今は投資対象として様々な投資家がたちが切磋琢磨しているような状態なのです。
そういった市場で本当に頑張る事が出来るのか？という事は考えなければいけませんよね。
だからこそ、人工知能による運用であるウェルスナビ 
とかも出てきていると思うのです。自分で運用していく事が大変になったからこそ、
自動運用を採用する人が出てきているのです。
関連記事：人工知能による資産運用「ウェルスナビ」を徹底解説。
これからは自分なりの物件デザインが必要
あとは、これからの物件は自分なりにデザインし、差別化していく事が必要なんですよね。
今まではアパートを建てれば人が入るような状況でした。人口が増え続け、社会が発展している時には良いのです。
しかし、昨今の過剰供給によりアパートの数はあまり、空室が目立つ物件も多くなってきたんですよね。
そうなってくると、他の物件と「明確な差」をつける必要があります。
- セキュリティ
- 内装デザイン
- IoT設備
等。
資産運用の手段として不動産を考える時には「私は何もしなくて良い」と思うかもしれませんが、デザイン面に関して自分なりに考えていく事が必要になってきているように思います。
Renottaみたいなものが増えてきているのも、「差別化の必要性」が１０年前、２０年前よりも上がっているからじゃないかなあ、と思います。
関連記事：大家の会について現役投資家が思うこと。
資産運用として不動産に手を出すなら他の手段もある
資産運用としての不動産について書いてきましたが、やはり不動産というものはとても難しい側面があると思っているのです。
株式でも不動産でもそうですが、自分できちんと考えて運用していくようなアクティブな運用方法だったら、
全て日経平均に連動させるパッシブ運用のインデックスファンドを買っていた方が良い場合もあるんですよね。
また、資産運用として不動産にこだわるなら融資型のクラウドファンディングであるクラウドバンクから投資しても良いわけなんです。
手段って実は多種多様です。
だからこそ、資産運用の手段として不動産を考える時には１度森を見てみる必要性があるのです。
