投資家のお金論

マンション経営は実は危険?

マンションを経営したい!という人って実は多いと思うんですよね。

不動産投資において、マンションというものは想像しやすいからなのか、それとも周りにマンションを経営している人が多いからなのかわかりませんが、

 

マンション経営に興味がある人っていると思うんですよね。アパートと言うと、何かこう玄人がやる感じがあるじゃないですか。

だから、最初はマンションから始めるんですよね。

 

でも、マンション経営って実は危険なのではないか?そんな事を思っているんですよね。

 

そこで、今回はマンション経営の危険について書いていきたいと思います。

 

区分マンションを経営する場合

 

分譲マンションの経営を考えている人って多いんですよね。区分で買って、それを貸し出すという事で利益を得ている人がいるのです。

 

例えば、7万円で貸す事が出来る恵比寿の築30年の区分マンションがあったとしますよね。管理費が2万円だとして、

差し引き5万円が利益として残るんです。こういった経営だけを見ると、区分マンションへの投資は安全かと思われがちですが、

 

本当にそうでしょうか?ちょっとここらへんをね、実際に投資している私が書いていこうと思うよ。

・似たような物件と競合してしまう

 

同じマンション内でも区分所有だと不動産投資家が保有しているんですよね。

そして、外観は同じマンションなので同じである事はもちろんの事、中も間取りが同じで、少しだけ内装が違うような感じですよね。

 

そうなってきてしまうと、物件同士で価格競争になってしまうんですよね。他方が7万円で出しているなら6万9000円で出したりするんですよね。

 

そういった事が普通に起こってしまうのです。

そうなってきてしまうと、どうしても期待したマンション経営での利益を得る事が出来なくなってしまうんですよね。

 

これが実はリスクだと思うんです。競争原理が働けば、ある程度まで家賃は下がってしまうものなんですよね。

しかも、それが不人気の地域だったらなおさら同時期に同じマンション内で同じような物件が出てしまう可能性が高くなるので、

危険なのです。例えば、全100部屋中、90部屋はファミリータイプの10階建て。1フロアに1個はワンルームがあるような場合には、購入してみても良いと思います。

競合する可能性が低いですから。でも、それ以外の場合はね、危険じゃないかな、と。特に「全てがワンルームの投資用マンション」のような場合には、注意が必要だと思っています。

関連記事:タワーマンションに投資するべきではない3つの理由

・管理費がだんだん高くなる

区分でマンションを経営する場合、戸建て等と違いだんだんと管理費が高騰していくんですよね。

 

これってマンション経営における致命的な点だと思うんですよね。管理費が高いという事は最終的に残る利益が圧迫されてしまうという事なのです。

あ、管理費には、もちろん修繕積立金も含んでいます。

もちろん、それ以上に家賃がとれるのであれば良いのですが、前述したように家賃というものは他の物件と競合関係になってしまいがちなんですよね。

また、大手の不動産投資ポータルサイトを見ると、相対的に見てマンションの利回りって高くなっていると思うのです。

しかしながら、マンションの利回りが高くても、結局は管理費が重荷になってきてしまい、実質利回りは下がってしまう事だってあるのです。

不動産投資の初心者だと、こういったところを見逃して単純な計算だけで「この物件は安い!」と思い、投資を実行してしまう事が多いと思いますが、これは実は危険な事でもあるんですよね。

区分マンションの管理費の高騰問題がより大きくなってくると、売れなくなってしまうという問題だって出てくるわけですから。

札幌とかは既にそういった状態になってしまっているマンションが多いですしね。

マンション経営において利益を出すという事はとても難しいのです。

また、そもそも管理費や修繕積立金が低すぎるのも良いことではありません。例えば、修繕積立金の場合、1m2あたり「200円」が適正な金額になります。これ以下だと、将来的に修繕ができなくなり、建物の寿命が短くなる可能性があります。

例えば、25m2のワンルームの場合には、最低でも月々5000円の積立金が必要なんですよね。うん。でも、投資的には「ランニングコストは低い方が良い」という場合もあるので、そのさじ加減が難しいのです。

関連記事:不動産投資で部屋を満室にするちょっとしたコツ

 

一棟マンションを経営する場合

 

RC造の一棟もののマンションを買って、マンション経営を大きくしようとする人っているのです。

 

でも、これに関しても様々なリスクがあると思うんですよね。

 

・事故物件になってしまった場合

 

これは考えなくてはいけない事なんですよね。マンションの一室だけを経営するという事であれば、まだ事故物件のリスクって少ないんのですが、

 

一棟持ってしまうと、リスクが大きなものになってしまうんですよね。一般的には自殺があったマンションでは、

 

たとえそれが一室だけだったとしても、マンション全体が『事故物件』としての扱いを受けてしまうんですよ。

最近は大島てる等の事故物件サイトもありますから、そういった情報ってすぐに知れ渡ってしまいますしね。

 

事故物件になってしまった場合、一番ダメージが大きいのが一棟マンションを経営している場合なんですよね。

全ての部屋が事故物件になってしまい、市場相場の6〜7割くらいの家賃で貸さなくていけなくなってしまうのです。

 

そうなってくると、収益還元法で考えた時の売却価格も大幅に下がってしまうので、出口で損をしてしまうという事もありうるんですよね。

ちなみに私が持っている物件の中にも入居者が自殺してしまった物件があったんですよね。部屋の中で色々してから、飛び降りてしまったというちょっとした事件がね、あったんですよ……。

私も深夜から午前中にかけて警察の人と話していましたもん。うーん……。あれは今思い出してもつらい出来事だったな。

関連記事:不動産投資における木造アパートって実際どうなの?

 

・エレベーター費用が高い

 

これもありますよね。一棟マンションである程度の規模のものだと、エレベーターの設置が義務化されているのです。

 

もちろん、エレベーターがあれば便利なのですが、壊れてしまった時やメンテナンスに多額の費用がかかってしまう事もあるんですよね。

マンションのエレベーターを交換するためには800万円程度は1基でかかってしまいますからね。大きな出費ですよ。笑

これって一棟物のマンションを経営する時にはリスクだと思っています。買う時にはあまり重視しない点だと思うんですよね。特に初心者だと。

 

 

しかし、マンション経営をしてみたら

 

「え?こんなに費用がかかるの?」なんて事にもなってしまうのです。入居者からしたら便利なエレベーターも、実はお金のかかるドラ息子的な存在だったりするんですよ。

関連記事:中古ワンルームマンションの投資は割にあうのか?

 

・売却し辛い

 

マンション経営をする時には、売却時の事も考えなくてはいけないのです。しかし、一棟ものの大型マンションだと、売却しようと思っても、

そもそもの金額が高いので買える人が限られてくるんですよね。

 

ファンドしか買わないようなレベルの値段になってきてしまうと、それだけ売却に時間がかかってしまう事があるのです。

それを考えると、大型のマンションを買うのも考えものなんですよね。

私にも大型の物件を保有していた時代がありますが、大型の物件になってくると、マンション経営って難しいなと思うような事がたくさんありました。

その1つが売却についてなのです。5000万円以上とか1億円以上になってくると、「ファンド規模でもないし、個人投資家規模でもない」という微妙なところに物件が位置してしまい、

結果的に「売り辛い」という状態になってしまう事は多いのです。

例えば、私が木造アパートを売却したリアルすぎる不動産話。でも書いた通り、木造の1棟アパートとかだったら、仮に解体するとしてもそこまで費用はかからないし、金額的にもそこまで大きなものにならなかったりします。

でも、これが1棟RC大型マンションなんかになってくると、なかなかに大変だったりもするんですよね。売却先が限られてきてしまいうのです。

関連記事:不動産投資の初心者にはこの本をおすすめしたい。

 

・配管で苦労する事も多い

 

これは私が実際に経験した事なのですが、配管で苦労する事が多いのが、大型の物件でもあるんですよね。水関係のトラブルって不動産投資家にとっては、

最も面倒な事案になっていると思いますが、特に大型の物件に関しては1000万円以上の補修費がかかってきてしまう事も多いのです。

1000万円以上の出費となった場合でも、高利回りであれば良いのですが、今の時代は高利回り物件って非常に少なくなってきていると思います。

1棟のマンションを経営する場合でもこれは同じで、安く買ったとしてもせいぜい利回り15%〜20%程度の物件しかないのです。

そうなってくると、1000万円以上の出費が突然発生してしまった場合には、突然キャッシュフローが悪くなり、結果的に長期借入金の返済が滞ってしまう事だってありうるのです。

マンション経営とは実はとても難しいものでもあるんですよね。

関連記事:フィスコが仮想通貨への投資ファンド始める?

 

今はマンション経営だけじゃない

 

マンション経営をする時の目的って「定期的な収入が欲しい」という事だと思うんですよね。そういった感情につけこんで、

 

マンションの購入を迫ってくる業者って実はたくさんいるんですよ。

 

よくマンションを建てた人の声みたいなので「◯◯不動産に頼んで本当に良かったです。」みたいな口コミあるじゃないですか?

 

あれってほとんど養分になっている人たちなんですよね。(言い方は悪いかもしれませんが。)

ええ、良い言い方ではありませんから。だから言いませんよ、養分だなんて。笑

マンション経営自体は悪くはないのですが、本当に儲かっている人はそんなものを建てません。

そして、いまはそういったリスクのあるマンション経営をあえてする必要性もだんだんなくなってきているのかな?と思っているのです。

単純に現金で運用するのであれば、JREITを買っても良いからね。都内の一等地をREITを買ってしまえば、間接的に保有することができますから。

ホテルだって、「インヴィンシブル」みたいな銘柄(ここの主力は「Mystaysシリーズ」)を買ってしまえば投資できるし、米国の不動産に対して投資をしたいのであれば、IYRを買ってみれば良い。

本当にね、現金で買うのであればですけど、何もこう、「マンションだけが全て」というわけではないのですよ。

人工知能による運用であるウェルスナビ もありますしね。

 

もしもマンションの経営に不安があるのであれば、こういったサービスを選択肢にいれてみても良いと思うのです。

 

ウェルスナビに関しては人工知能による資産運用「ウェルスナビ」を徹底解説。で詳しく書いているので、

是非。

今は選択肢がある時代なのです。だからこそ、マンション経営に限らず投資先を自分で考える必要性があるのです。

関連記事:不動産投資で生活するなんてできるの?という疑問に現役投資家が答える。

ABOUT ME
水瀬まりも
水瀬まりも
月間30万人が読む「テトラエトラ」というメディアブログ運営/4つの会社の経営者、役員(人材会社、広告代理店、映像、不動産)/大学生の頃に父を亡くしビジネスの世界へ/前向きに生きることができる言葉を綴っていくよ。「ぼくのとらべる。」というYouTube旅チャンネルもやってるよ。