投資家のお金論

タワーマンションに投資するべきではない3つの理由

タワーマンションって最近本当に増えて来たんですよね。人間は古来より、高い所高い所に住居を移してきたという歴史があります。

 

私の周りでも、タワーマンションを購入している人というのがやはり少なからずいるんですよね。

 

そして、投資用としてタワーマンションを購入するという人も同じようにいるのです。確かに、タワーマンションって人気です。

 

しかし、投資としてタワーマンションを買うという事は危険だと私は思っているのです。投資家としてね。

今回はタワーマンションに投資するべきではない理由について書いていきたいと思います。

 

タワーマンションは土地が少ない

 

タワーマンションをなぜ投資としておすすめしないのか?というと、やはり土地の少なさという事が挙げられるでしょう。

 

タワーマンションって少ない土地で多くの住戸を建てる事が出来るため、ディベロッパーにとっては割の良い仕事である事は確かなんです。

現在、「ヴィンテージマンション」と呼ばれるマンションの多くは、1戸当たりに割り当てられた土地が多く、資産価値が下がらないのです。その逆がタワマンなんですよ。

タワーマンションってそもそも土地が少ないんですよね。

 

不動産に投資するという事の目的は「稼ぐ事」ですよね?稼ぐためにはどうすれば良いのか?というと、

利回りはもちろん大切ですが、それと同時に出口戦略(売る時の戦略)が非常に大切になってくるのです。売却する時に投資額を大幅に下回るような、

そういった危ない投資をしていると、いくら月々の家賃が入って来ても、最終的な利益にはならないんですよね。

 

不動産の価格というものはだんだんと下がってくるものです。そして、タワーマンションというものは投資で買ったとしても、

最終的な出口としてはエンドユーザーが大多数を占めると思うんですよね。普通に住む人たちに最後は売ることになる。

 

そうなってくると、価格の算定をする時には積算価格を採用する事になってくるのです。そして、この積算価格で重要になってくるのが、

土地の値段なんですよね。

 

建物はどんどん償却されていく、価値が下がってくるのですが、土地は経年劣化するものではないのです。

つまり、どういった事が起こってくるのか?というと、

タワーマンションを投資用として買っても、売却時の値段はだんだんと土地の値段にサヤ寄せされてきてしまうのです。

 

そうなってきてしまうと、土地がそもそも少ないタワーマンションの価値は暴落する事になりますよね?

今は、まだタワーマンションが販売されてからあまり時間が経っていません。そのため、近い将来はまだその価格をある程度は維持するでしょう。

しかし、これも時代が変わって行くうちにだんだんと価格低下が起こって来てしまうのです。

 

タワーマンションを投資として買いたいのであれば、最終的な着地点もきちんと考える必要性があるのです。

バブル期に作られたペアシティシリーズなんかだと、一人当たりが所有している土地が多いんです。だからこそ、現在でも高値を維持出来ているんですよね。

 

結局、価値の本質は建物ではなく、土地にあるという事を理解する事がタワーマンションへの投資においては大切なのではないでしょうか?

ディベロッパーの都合に乗せられて、買ってはいけないのです。

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タワーマンションは競合が多過ぎる

 

これも思う事なんですよね。

タワーマンションって同じマンションの中にいくつも同じ部屋があるんですよね。これって実は投資においてはとても不利なんです。

 

新築の時はまだ良いと思います。ほぼ満室状態で回っているから。

しかし、年数が経つにつれて、だんだんと空室が目立ってくるようになると、suumo等の賃貸ポータルサイトに

いくつも同じような部屋が並んで来てしまうんですね。

こうなってくると何が起こるのか?というと、

 

価格競争なんですよ。価格以外の要素で差別化をする事が出来ないので、だんだんと価格は下がっていく傾向があるのです。

 

確かに、タワーマンションの需要は今は高いでしょう。そして、ある程度の利回りも望めるでしょう。

 

しかし、それは本当に持続的な投資なのでしょうか?人気があるからという安易な理由でタワーマンションに投資してしまうという行動は、

やはりどこか危険を帯びているように思うのです。

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ゴースト化するタワマン

 

これもあると思うんですよね。タワーマンションって設備が多いので、どうしても多額の固定費がタワーマンション全体でかかってしまうんですね。

もちろん、入居者が多くいる状態であれば問題はないのですが、

 

経年に連れて、空室って目立ってくるものですし、管理費を払わないなんて人もいるでしょう。最初はうまく運用できますが、そのうち変わってきてしまう。

そうなってきてしまうと、タワーマンションがだんだんとゴースト化してきてしまう事が予想されるのです。

 

そして、管理費を払わない住戸が増えて来てしまうと、維持が出来なくなり、ますます環境は悪くなってしまうんですよね。

こういった悪循環がさらにタワーマンションをゴースト化させてしまうという現実があるのです。

 

つまり、言ってしまえば、タワーマンションは投資には向いていない物件という事になりますね。投資するのであれば、

アパートや普通の区分が良いと思いますよ。

 

戸建てがない地域なら戸建てでも良いですし。

 

他の選択肢があるにも関わらず、あえてタワーマンションに投資する意味ってないと思うんです。

ディベロッパーがタワーマンションを販売する理由はわかりますけど、買う理由はない。

今は、選択肢ってたくさんあるんですよね。

 

人工知能による運用であるウェルスナビ や、ソーシャルレンディングのクラウドクレジット 等、

選択肢は色々あるのです。だからこそ、そういったものから自分にあった投資対象を選択する事が大切だと思うんですよね。

 

今回はタワマンへの投資について書いてみました。

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水瀬まりも
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