不動産投資をしようと思った時に最初に候補に挙がるのってワンルームマンションへの投資だと思うんですよね。
価格的にも安いので、手を出しやすいという特徴を持っているのです。
確かに、今後老後の資金というものは自分で作って行かなければいけないような時代がやってくる事でしょう。
年金だってどうなるか？そんな事はわかりません。今後もこのままの出生率で停滞するのであれば、危険でしょうね。
だからこそ、不動産投資をして老後の資金を作ろうと思っている人が本当に多いのです。
しかし、不動産投資の中でも、手が出しやすいワンルームマンションへの投資は本当に優れた選択なのでしょうか？
今回はそんな事について書いていきたいと思います。
管理費の高いワンルームマンション
これは思う事なんですよね。ワンルームマンションって確かに手を出しやすいですし、大きな修繕費といったものはかかりませんよね？
不動産投資をやろう！と思ったものの、外壁や水道関係の知識がないと、どうしても危険だと判断してしまう人が多いので、
そういったリスクを回避するために、ワンルームマンションへの投資をする人って多いのです。
しかし、ワンルームマンションってそもそも、管理費がかかるんですよね。
そして、ワンルームマンションを不動産投資先として選ぶ時って「より安いもの」を選びます。そうなってくると、
必然的にある程度築古のワンルームマンションを買う事が多いんですよね。
見かけ上の表面利回りが多いので、目が眩んでしまう人が多いのですが、築古のワンルームマンションを買うという事はそれだけ管理費が高いという事なのです。
管理費が高いとそれだけ実質利回りだって悪くなってしまうんですよ。
不動産投資をする目的は「投資家」になる事ではなく、「稼ぐ」事なんですよね。
だからこそ、ワンルームに投資する時には加味しておく必要性があるのです。
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ワンルームマンションは差別化が難しい
これもありますよね。
ワンルームマンションって大型の修繕をしないんです。だからこそ、不動産投資の初心者には良いのかもしれませんが、
これがデメリットになる時だってあるんですよね。
ワンルームマンションを買った場合、自分が独自に修繕していじれる範囲が小さいのです。
だからこそ、同じマンション内の他の部屋と差別化出来ないんですよね。
同じ条件で募集するという事になってくると、家賃の低さのみが差別化要因になってきてしまうのです。
そうすると、市場の原理でだんだんとそのマンションの家賃が落ちていきます。
「安くても良いから入居者が欲しい」という投資家はたくさんいますからね。そうなってくると、だんだんと家賃が管理費にサヤ寄せする形になってきてしまうのです。
より一般化するのであれば、
諸経費にサヤ寄せしていく感じですよね。管理費の他、固定資産税等。
そうなれば、投資している意味もなくなってきてしまうのです。月に数千円しかはいってこないといった状態になってしまっている地域だってあるんですよ。
例えば、札幌を例にあげましょう。
札幌はバブル期から現在にかけて多くのワンルームマンションが建ちました。
「ここまで過剰か！」と思うくらいにいまの札幌にはワンルームマンションが多いのです。
そうなってくると、同じマンション内で空室の部屋が多数出て来てしまい、家賃低下という減少が起こってしまうのです。
また、札幌なんかだと、ワンルームマンションが溢れてしまっているため、入居付けの際に支払う「広告料」（不動産業界の慣習でこういった表現をします。）が高くなってきてしまうのです。
通常は１ヶ月のものが３ヶ月分とられるなんてところもあります。
すると、さらに経費が余計にかかりますよね。退去した時なんかだとまた原状回復にお金もかかるので、実質的には利益がないような状態になってしまうのです。
ワンルームマンションは不動産投資を始める時には良いかもしれませんが、それが必ずしも正解であるという保証はないのです。
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ワンルーム不動産投資をしたいのであれば、競合が少ない地域へ
結局はこれだと思うんですよね。
ワンルームマンションへの不動産投資って基本的には危険だと思っているのですが、必ずしも危険だといい切る事は出来ません。
では、どんな条件が存在したらワンルームへの投資は成功するのか？というと、
競合するワンルームマンションが少ない地域という事なんですね。つまり、賃貸需要はある程度あるが、マンションが不足しているところを自分で探すのです。
もちろん立地も重要です。立地に関しては
この本を読んでみるとよくわかります。
競合が少ない地域はどこなのか？そして、周りの環境はどうなのか？そういった事をきちんと考えてからのワンルーム不動産投資なら成功すると思います。
今回はワンルームへの不動産投資への危険性について書いてみました。
個人的に慶応大学出身で不動産投資をやっている
とか論理性が高く面白いので参考にしてみてください。
ただ、ワンルーム不動産投資にしてもアパートにしてもきちんと勉強して学んで行く必要があるんですよね。
しかし、そういった時間が取れない人だって実際にはいると思うのです。そういう人は、ウェルスナビ 
等の人工知能による運用やTHEO等のロボアト投資を選択肢にいれてみたりとか、
クラウドバンク等のソーシャルレンディングという選択肢を考えみるのも良いと思いますよ。
という事で、今回はワンルームへの不動産投資について書いてみました。
関連記事：人工知能による資産運用「ウェルスナビ」を徹底解説。
