投資家のお金論

資産運用はポートフォリオ視点が大事

老後の事を考えたり、資産を持っている資産家の方は「どのように自分の資産を増やせば良いのか?」と悩んでいるのではないでしょうか?

 

そういう人って本当に多いんですよ。

 

ただ、資産家でも、どうやって資産を運用すれば良いのか?という事はわかっていない部分があると思うんですよね。

そこで、今回は主に不動産投資を使った資産運用に関するポートフォリオ視点について書いていきたいと思います。

 

 

資産運用の姿勢

 

資産運用といっても、そのスタイルはさまざまです。

より多くの資産を手にいれるために、リスクをとってアクティブ運用するのか?それとも、パッシブな運用をするのか?という事に関しても人それぞれなんですよね。

 

しかし、どういったスタイルにせよ資産運用においてはポートフォリオ視点を持つ事が大切なんですよね。

 

資産運用の仕方によっては、お金がどんどんなくなっていってしまう人だっているんですよ。

1代目の社長さんの時には、資産を増やす事が出来たが、2代目になったらお金が減っていく一方になってしまったという事はよくある事なのです。

だいたい3代くらいで資産は消えていくって言いますよね。おバカな人が子孫になってしまったら、資産なんて一瞬で消えるわけですよ。

私は不動産投資に関しての知識が主になってきますので、今回はそんな視点から考えていきたいと思います。

関連記事:個人投資家を職業とする時に大切な事。

 

 

戸建て・区分・アパートを持つ事というポートフォリオ

 

不動産投資という資産運用において一番大切な事って、様々な種類の物件を持つ事なんですよね。

よく「区分マンション投資家」「戸建て投資家」等と専門で資産運用をしている方もいらっしゃるのですが、

それだと、リスクを分散する事が出来ないんですよね。

関連記事:不動産投資で失敗してしまう人の特徴

 

そこで、1つずつ物件の特性について見ていきましょう。

戸建ては資産運用における安定の鍵

 

これはありますね。

不動産投資をしていない方からすると、不動産なんてお金がどれくらいはいってくるのか?という違いだけで、

その他の違いはそこまでないだろう?と思っていると思うんです。

 

しかし、これは間違っているんですね。

戸建てというものがポートフォリオにおいてはなぜ安定の鍵になるのか?というと、

 

 

入居期間が長い

 

からなんですね。

アパート<マンション<戸建て

 

といった感じで、入居期間が長いんですね。

アパートだと2年ほどで退去してしまうという事が珍しくありません。学生向けの物件を扱っているのであれば、なおさらでしょう。

しかし、戸建てであれば、6年ほどは少なくとも住むでしょう。

 

生活保護家庭が住むような場合であれば、より長期になる事だって考えられますよね?

 

こういった資産をポートフォリオにいれる事によって、資産運用がより安定的になっていくのです。

ただ、戸建ては戸建てでデメリットもあります。それは、原状復帰にお金がかかるという事と、入居までに時間がかかるという事ですね。

特に後者に関しては割と深刻で、2年くらいはいらないなんてことも地域によってはあるんですよね。地方の物件で、

200万程度で買ったような利回り25%くらいの物件であれば、物件が古いという事もあるので、なかなか利回りをとれないという事も起こってくるんですよね。

 

ただ、このいったデメリットを埋めるという事を他の運用資産で行うのです。

戸建てをカバーするアパート

 

先ほどは資産運用のポートフォリオにおいて戸建てが重要だという事を申し上げましたが、そのデメリットもありましたよね?

それは入居までの期間が長いという事なのです。入居者が決まるまでの期間が本当に長いんですよ。1年以上待つこともありますからね。

 

だからこそ、他の資産を運用する事によって、これをカバーするのです。

その代表格になっているのが、アパートでしょう。

 

アパートは2年ほどで退去が発生してしまうような可能性もあるのですが、それでも利便性の高い場所に土地を持っているのであれば、

 

戸建てよりは入居者が早く決まる傾向があるのです。特に1kタイプの部屋だとすぐに決まりますね。

 

戸建てで入居者がはいらない分をアパートで補填する事によって、資産運用って安定するんですよ。

 

もしかしたらアパートだけをやっているという人もいるかと思います。でも、それだとどうしても運用成績にバラツキが出てきてしまうんですよね。

 

資産を運用する時にはポートフォリオを適切に組むという事が大切なのです。

関連記事:不動産投資における木造アパートって実際どうなの?

減価償却費としての区分マンション

ここまで戸建てとアパートについて書いてきましたが、

こんな疑問を持ちませんでしたか?

 

 

「せっかく資産運用をして、ポートフォリオを組んでも税金でもっていかれるでしょ?」と。

 

そうなんですよね。だからこそ、私は区分マンションもポートフォリオにいれておく事をおすすめしているのです。

 

区分マンションって1つの土地の上にたくさんの部屋がありますから、一戸当たりの土地の持ち分が少ないんですよね。

 

つまり、売買価格における建物の部分が大きいという事なのです。

減価償却は建物において発生するものなので、やはりそれが大きいと、利益を押し下げる事が出来るんですね。

資産運用のポートフォリオに関しては、売上の出口戦略についても考える必要があるのです。

関連記事:専門家が語る「マンション投資のリスク」

 

 

資産運用の安定性を上げるもう一つの資産

 

ここまで、不動産投資をする事による、ポートフォリオの形成について書いてきましたが、そうはいってもやはり入居者がなかなか入らないような事もあるんですよね。

これだと、完全に安全な資産運用をする事は出来ないのです。

 

だからこそ、私が最近おすすめしているのが、ウェブの資産を持つという事なんです。

関連記事:ハッカーになろうと思うくらいならプログラミングを勉強しよう

 

最近はワードプレスを使って、綺麗なサイトを簡単に作れるようになりました。

そのため、プログラミングがわからない人でも、簡単に自分のサイトを持つ事が出来るんです。

 

 

だからこそ、私は資産運用において、ウェブ資産をいれてほしいな!と思うんですよね。

例えば、アドセンス等の広告配信システムを自分が作ったサイトにはりますよね?きちんと更新していけば、PVは50万PV程度までは順調に上がっていくでしょう。

 

そうすると、小型の投資物件くらいのお金が手元にはいってくるんですよね。

 

入居者100%の金融資産こそがウェブ資産なんですよ。

 

A8.net あたりを使って、自分のサイトを収益化させても良いですしね。

ブログなんかでも全然良いんですよ。

関連記事:プログラマーって文系でもなれるんです。

 

資産運用における安定性をあげるためには、こういったウェブの資産をポートフォリオにいれておくという事も大切なんですよ。

 

また、最近はハリーマーコビッツのポートフォリオ理論にしたがって人工知能が運用するウェルスナビ THEOとかも出てきているので、

 

こういったものを選択肢にいれてみるのも良いですよね。

 

方法や戦略はそれぞれ異なるかもしれませんが、自分に合った方法を選ぶ事が大切なのです。

関連記事:人工知能による資産運用「ウェルスナビ」を徹底解説。

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水瀬まりも
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