投資家のお金論

専門家がアパート経営のリスクについて語る。

老後の資金のために、相続税対策のためにアパート経営をしようと思う人って最近は本当に増えているんですよね。

確かに、アパートを経営する事によって、定期的な収入というものは入ってくるんですよね。

そして、これから年金というものはだんだんと少なくなってくるでしょう。

 

そういった不安の中で、アパートを経営しようとする人って多いんです。

でも、アパート経営のリスクについて皆さんはどれだけ考えたのでしょうか?

 

きっとアパートを経営する時のリスクなんて考えていない人がほとんどだと思うんですよね。

そこで、今回はアパート経営におけるリスクを実際に投資している私が書いていこうと思う。

 

 

リスク①:修繕費用

 

アパートを経営する時って、中古物件を買う人もいれば、新築を買う人もいるんですけど、そんな時に気になるのが、修繕費用だと思うのです。

 

そして、これがアパート経営におけるリスクでもあるのです。

 

アパートを経営すると、どんな物件であれ、修繕をする必要があります。たとえ新築物件であっても、入居者が数年間入っていれば、原状回復工事が必要になってくるのです。

代表的なところだと、クロスや外壁でしょうか?

 

一般の人だとこういった代表的なところしか修繕費用として考えていないんですね。

でも、それだけなのか?というと、そうでもなかったりするんです。

 

例えば、雪の多い地域であれば、雪害がありますよね。

火災保険にはいっている人であれば、修繕費用が出る事もありますが、入っていない人だってたくさんいるでしょう。100%保険会社が出してくれる場合も少ないしね。

実際、私もこの前の雪害の時には、30%くらいしか出ませんでした。100万円もかかったのに……。

つまり、雪によって、何か壊れてしまったら修繕しなくてはいけないんですよ。

これって知らないと、アパート経営のリスクだと思うんですよね。

 

例えば、雪によって、灯油タンクが壊れてしまったりとか、室外機が壊れる事だってあります。

外壁に穴が空く事だってあるでしょう。

 

こんな風にリスクって本当に多いんですよね。1つのアパートくらいだったらまだ良い。これが5つとか10とかになってくると、

リスクの幅が大きくなってくるのです。

 

ただ、これはわかっていれば、どれくらいかければ良いのか?そして、それがどのくらいの頻度で起こるのか?という事を考えれば、

ある程度のリスクとして含む事が出来るんですよね。

 

また、修繕も適切な価格でやってくれるとは限りません。クロス単価はいくらなのか?設備は?という事を知らなければ、

ぼられてしまう事だってあるんですよね。

関連記事:不動産投資で失敗してしまう人の特徴

 

業者は仕事が欲しいので「いまやらなければ大変な事になりますよ!」といってきます。

でも、それは本当にやるべきなのか?そして、どれほどの費用をかければ良いのか?という事がわからないと、

 

心配になってしまって、

無駄な費用をかけてしまう事だってあるんですよ。

 

アパート経営において、修繕に詳しくないという事はかなりのハンディなのです。

百戦錬磨の投資家たちが闘っている不動産市場においてはアパート経営のリスクを考えずに投資をする大家は淘汰されていってしまうのですよ。

関連記事:不動産投資で詐欺にあってしまう人の特徴

 

 

リスク②:地震

 

日本において、アパート経営をするとなるとつきまとってくるのが地震だと思うんですよね。

築古物件を専門にしている投資家って多いんです。

関連記事:不動産投資における木造アパートって実際どうなの?

 

でも、その多くは大きな地震が来たら、ある程度の損壊はしてしまうものなんですよね。

 

そして、ここで「あれ?でも、地震保険があるじゃないですか!」って思って方もいるのではないでしょうか?

 

確かにそうなんですよね。

地震保険があるという事は確かなんです。

でも、地震保険の多くは、私の知っている限り、ほぼ壊滅状態にならないと大した保険料は出ないんですよね。

 

という事は、地震はアパート経営においてそのままリスクになるんです。

もちろん土地値で買っているような投資家さんであれば倒壊しても解体費用を払えば良いでしょう。

 

でも、普通はそこまで安く買っている投資家はいません。

つまり、建物の分がそのまま消失してしまうのが現実なんですよね。

 

これでは、せっかく投資しても意味がなくなってしまうし、アパート経営におけるリスクだと思うんです。

 

地震って「いつか起こるな!」と思っているだけかもしれませんが、様々な地域に投資するのであれば、その分、リスクだってあがるんですよ。

 

アパートの災害リスクという事も考えなくてはいけないのです。所有している物件の中には、大地震で外壁にヒビが入ってしまったものもありますから。

天災って本当に大変なものなんです。

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リスク③:空室の可能性

 

これもアパートを経営する事になったら考えるべきリスクです。

アパートなんて購入すれば入ると思っていませんか?これって実はそんな事ないんですよ。

  • その地域に求められている間取りはなんなのか?
  • 今後の賃貸需要はどうなるのか?

という事を考えて購入しなければ空室が続いてしまう事だって考えられるのです。

私が買った物件の中にも、2年程空室が続いている物件があるんですよね……。「え?いつまで空室なの?」という感じなんですけど、長く続いているんですよね。

水道局の土地まで入っていて、面倒なところだったのに……。

 

また、買った地域がどうなのか?という事も考えなくてはいけませんよね。

いくら利回りがよくても、実際に空室を埋める事が出来なければ、稼ぐ事なんて出来ません。

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つまり、アパートを購入する時からどんな空室のリスクというものを考えなくてはいけないのですね。

自分が良い物件だと思っていたとしても、周りに同じような新築物件があったら、お客さんはそっちを選んでしまいます。

 

アパート経営において大切なのって、要するに差別化なんですよ。

それが出来ない限りは高い入居率を維持する事が出来ません。同じような価格帯で、「追い炊き」がついている物件とついていない物件があったら、ついている物件を選ぶでしょう?

そういうものなんです。

アパートを経営しようと考えている人はこれらのリスクをきちんと考えていきましょう。

最近は、人口知能による運用であるウェルスナビ 等、人口知能が運用を代わりにしてくれるようなサービスも出てきていますが、

 

アパート経営をするのであれば、そういったものからは縁遠い、地道な努力と、勉強が必要になってくると思います。

 

どんな投資にもリスクはありますが、自分が抱えるリスクをマネジメントする事も大切なんですよね。

関連記事:人工知能による資産運用「ウェルスナビ」を徹底解説。

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水瀬まりも
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