投資家のお金論

マンション投資のリスクを現役専門家が語る。

不動産投資には色々な種類があるんですよね。

アパートを買う人もいれば、戸建てを買う人もいると思います。

 

でも、皆さんが最初に手をつける事が多いのが、マンションの投資だと思うんですよね。

マンションへの投資は巷の1Rマンション販売系の会社がたくさん売っています。

老後の資金が本当に足りるのか?という事を不安に思っている人が多い中で、やはりマンションに投資する人というのは確実に増えて来ているんですよね。

 

ただ、マンションに投資するといってもそこにはリスクがないのか?と気になる人だっていると思うんですよね。

そこで、今回は不動産業界を長年見て来た私がマンションへの投資のリスクについて書いていこうと思います。

サブリース契約って本当に大丈夫?

 

サブリースというと、アパートで多いようなイメージを持っている人も多いかもしれませんが、1Rマンションでもあるんですよね。

 

30年間は家賃を保証する」というような事をうたっている業者から買ったという人もいるのではないでしょうか?

保証してくれると安心だし、リスクがないように思えてしまうのです。

かぼちゃの馬車の事件とかも安心させてシェアハウスを建てさせたわけですから。あれさ、全然賃貸需要のない地域とかにも建てさせてたよね……。

 

30年間も家賃を保証してくれるというのであれば、マンションに投資するといっても「リスクはないだろう」と皆さんも思いませんか?

関連記事:不動産投資で失敗してしまう人の特徴

 

ただ、やはりそんなに美味しい話には裏があるものでして、

 

基準となる家賃の改訂というものを数年毎に行うというのが実は一般的なんですよ。

 

つまり、8割の家賃を保証してくれるといっても、

もう古くなってきたので、基準となる家賃を下げますね」という事になり、

結果的にはマンション投資をしたにも関わらずあまり多くの金額ははいってこないような状況になる時って多いんですよ。

 

また、修繕に関してもそうです。

マンション投資というと、外装等にお金がかからないイメージがありますが、内装費はどうやってもかかります。

関連記事:不動産投資における木造アパートって実際どうなの?

 

そのため「内装をきちんとやらないのであれば、契約を打ち切ります」というような事もあるんですよね。

これってある意味、不動産業者側のリスク回避であり、オーナーからしたら自分のリスクになるんですよね。

 

サブリースをしている物件にお客さんをいれる事に不動産業者は必死になっているんです。

だから、内装を完璧にして綺麗にしてもらわないといけないのです。入居率が下がってしまいますから。

 

マンションに投資するのであれば、普通は収支が出るラインを算定して、修繕計画をたてるのですが、

サブリースをやっているとこのお金だって高額にしようとするのが業者の心理なんですよね。

関連記事:アパート経営で老後も安心?それ騙されています!

 

仕方のない事なのですが、やはり詐欺的な要素がある気がしてしまいます。

 

つまり、マンション投資にはリスクがない!という事を謳っておきながら、

実はリスクも何もそもそも儲からないという事になってしまうんですね。

もしも、現金で買っていなくて、借金をして買っているのであれば、事態はもっと深刻です。

 

そもそも、マンション投資をしよう!と思って、最初に業者から買った値段というものが高いんですからね。

それを市場に出したら買値よりも低くなってしまうのが関の山という事です。

マンション投資ってリスクが少ないように思われてしまっていますけど、リスクはきちんとあるんですよ。

関連記事:山形の不動産投資事情について。

 

空室や家賃滞納による返済リスク

空室によるもの

マンションの場合は、アパートと違って「0or100」という状態になります。アパートであれば、8戸中6戸しか賃貸できていないという状態でも返済することができます。

しかし、マンションの場合だと「貸していない時は自分の懐から返済しなければならない」という状態になってしまうのです。

これはマンション投資のリスクじゃないかな、と思いますね。部屋が埋まっている状態であれば、別に問題はありません。

けど、3月の繁忙期を運悪く逃してしまい、来年の3月まで空室が続くような状態だと、1年近くも自分のお金で返済しなければならず、結果的に返済不能になってしまう場合があるのです。

 

家賃滞納によるもの

家賃の滞納にも私は割と苦しめられていますね。高級物件であれば、こういった問題は少ないのですが、地方の生活保護基準よりも少し上くらいを狙った物件の場合、家賃滞納により返済不能になる場合があります。

日本の場合は借地借家法で借主の方が強いんです。なので、基本的には「強制的に追い出す」ということが難しかったりする。

そうなってくると、不動産投資家としては厳しいですね。私も月に割と大きな金額を返済しながら投資しているのですが、家賃滞納は当たり前にあって、

中には、「4万円×3ヶ月の家賃を2万円×6ヶ月で返済したい」みたいな人もいました。あれはご年配の男性だったかと思いますが、

こっちの善意としては「はい、いいですよ」と言ってあげたいのですが、こっちも家賃を原資として返済していますから、割と厳しかったです……。

あ、後ね家賃を滞納して夜逃げしてしまった人を思い出した。という記事でも書いているけど、家賃を滞納して夜逃げしてしまった人もいました。

割と綺麗なアパートでお気に入りだったのに、まさか夜逃げをするとは……。

関連記事:不動産投資は怖い?あながち間違っているわけでもない。

 

修繕費が上がっていく

 

マンション投資をすると、管理費というものが気になるのは当然ですよね。

管理費+修繕積み立て等を投資における経費として考えるのは当たり前の事です。

 

ただ、こういった費用って後に上がっていく可能性があるんですよね。

管理費と積立金が足して1万円だったものが、だんだんと値上がりして、

 

2万円になったなんて事は普通にある事なんです。私も渋谷区某所に物件を持っているのですが、修繕管理費が徐々に上がって来ているんですよ。

人気のある地域なので、家賃は半永久的に入ってくるのですが、ランニングコストは静かに上がっているのです。

 

これもマンション投資においてはリスクなんです。

なぜか?というと、これはマンションが将来的に投資用として売れなくなってしまうかもしれないからなんですね。

マンションが将来的には投資用ではなく、エンドユーザーに売るしかなくなってしまうという事もあるのです。

 

経費が2万円で、家賃が3万円だったら1万円しか残りませんよね?

 

これでは、投資の意味がありません。

 

すると、そういった物件は投資家には買われないという事になってしまうのです。

しかし、ワンルームを借りる値段と買う値段だったら普通に借りていた方が良い地域もありますからね。

 

札幌なんかが代表格だと思います。

 

そういうところですと、そもそも売れないのです。

40万円程で、マンションが売りに出ているのが札幌なんですよ。マンション投資っていってもそのリスクは空室だけではありません。

売る時にもリスクがあるんです。

関連記事:マンション投資のメリットデメリット

1Rマンションが増えすぎている

 

不動産投資をするという時に最初に皆さんが考えるのが1Rマンションだと思うのです。

お金があまりかからないからリスクも低いしやってみるか!となるわけですね。私の友人も新宿ゴールデン街で知り合った不動産関係者に「ワンルームマンションに投資しませんか?」と勧誘を受けていました。

そこまでして売り込もうとする営業マンが怖いよ……。

 

でも、実際にその部屋に入居する人がいるのか?というと、そういうわけでもないんですよね。

 

ワンルームマンションって販売する会社にとって一番利益が大きいのです。

そのため、ワンルームマンションを販売し、買う人がやはり多いんですよね。

 

だからこそ、ワンルームマンションが供給過多になってしまうんですよ。

 

すると、必然的にワンルームマンションの入居率が悪くなってしまうんですね。

 

これでは、せっかくマンション投資をしても

  • 設備に余計なお金をかけて差別化しなくてはいけなくなる
  • 家賃を下げる必要が出てくる
  • 広告料が余計にかかる

という状態になってしまうのです。

確かにワンルームマンションって買う時は良いかもしれません。でも、私なら絶対的に木造アパートか、戸建てを買いますね。

もちろん地域によりますが。1Rマンションが増え続けているこの状況、そして少子高齢化が進み、人口が減り続ける国である日本で「マンション投資」をすることは果たして正しいのかな、と思ってしまいます。

マンション投資って始めやすい反面でリスクもあるんですよね。

 

だからこそ、マンション投資にはどんなリスクがあるのか?そして、売却時にきちんとした利益を得る事が出来るのか?

 

という事をしっかり考える必要があるんですよね。それが出来ないのであれば、マンション投資のリスクというものはどんどん大きくなってしまい、

 

結果的に儲からないという状況になってしまうのです。

 

また、これからは不動産投資も人工知能による運用が入ってくると思うんですよね。今は、株式や債券の世界では、ウェルスナビ 等の人口知能による運用もありますし、

 

そういったものと闘っていかなければいけないのが、これからの時代なのです。

 

是非、頑張ってみてください。

関連記事:人工知能による資産運用「ウェルスナビ」を徹底解説。

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水瀬まりも
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