投資家のお金論

不動産投資で部屋を満室にするちょっとしたコツ

不動産投資をしている以上は収益を最大化させるために満室状態を保とうとするのが、投資家だと思うんですよね。

でも、当初の計画通りの利回りを確保出来なかったりとか、予想外に空室率が高いとかって事は結構起こりうる事だと思っているんです。

 

ただ、そのままで良いのか?というと、そうではありませんよね。

「まあ、そんなのどうにも出来ないからね!」と言っているようでは不動産投資で成功する事、満室大家になる事は出来ないでしょう。

 

そこで、今回は不動産会社での経験もある筆者が部屋を満室にする事が出来るちょっとしたコツをご紹介したいと思います。

 

部屋の中でできる満室のコツ

部屋の中に花を置きましょう

 

まずはこれですね。皆さんは不動産を買うだけ買って放置していませんか?そういう不動産投資家って実はとても多いんです。

 

でも、そんな事ではだめなんですよ?

 

満室にするために最初にやる事は「花を置く事」ですね。「はい?部屋のどこに置くんですか?花なんてしおれるよ!」とおっしゃる方もたくさんいると思います。

そうです。

別に生の花を買う必要なんてないんです。

100円ショップでも全然良いんですよ?100円ショップで売っている造花と花を挿すための小さなビンのようなものを買ってみましょう。

とにかく女性が好きそうな部屋にすることが大切なんです。

 

花と聞くと、男性からすると効果を感じない人も多いのではないでしょうか?

でも、物件を決めるのって基本的に女性なんですよ。

夫婦でも奥さんの意見というものに大きく左右されるんですよね。

 

だからこそ、女性が好きな造花を置く事が大切なんです!

満室にするためには営業マンへの営業というものも大切です。

関連記事:営業マンを制するものは不動産投資を制する

 

ただ、それだけではダメなんです。

結局部屋を決めるのってお客さんなんですよね。満室にするためにはとにかく女性視点でおもてなしをする事が大切になってくるんですね。

是非、実践してみましょう。

関連記事:民泊への不動産投資加熱を踏まえて。

 

玄関にアロマを置く

 

後はこれですよね。

皆さんは所有している物件にどんな女性らしさを加えていますか?

私は匂いって結構重要だと思っているんですよ。

関連記事:匂いひとつで印象は変わる

 

匂いが変わるだけで人の印象ってものは変わってくるんですよね。

皆さんもおじさん臭い家よりも、若い女性が使っていた感じがする家の方が住みたいと思いませんか?

より、清潔感のある後者を選ぶと思うんですね。

 

だからこそ、それを演出する事が大切なんです。

 

内見する時には最初に玄関から入りますよね?つまり、第一印象は玄関で決まってしまうんですよ。

玄関で決まってしまうからこそ、良い匂いで出迎える必要があるんですよ。

 

 

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5000円とかのものもあるんですけど、そこまで高いものを買う必要はありません。

2000円以内くらいでおさめましょう。

関連記事:不動産投資で詐欺にあってしまう人の特徴

部屋を紹介するポップを作る

 

部屋に来たは良いものの、案内する不動産会社がその物件を深く理解しているとは限らないんですね。

だからこそ、部屋の紹介をした方が良いんですね。

ただ、物件の内覧時に案内するわけにもいきませんよね。

 

そこで、部屋の壁、キッチン等にラミネーターを使って作ったポップを貼っていくんです。

 

このくらいのクオリティーがあれば良いと思います。

 

もちろんこのポップは自分で物件の利点を考え、自分で制作する事が満室にするための一番近道ですね。

不動産会社ってこういう細かい事は実はしてくれないんですね。

不動産会社に任せておけばいい?やってもらえばいい?

そんなことを全ての物件にやってくれるわけないじゃないですか。

関連記事:不動産投資で利回りって大切なの?

 

管理戸数を考えてください。出来るわけがないんです。

もちろん、関係性によってはそういったことを不動産会社がやってくれるという事もあると思いますけどね。

基本的にはかなり厳しいと思った方が良いです。

 

だからこそ、これは自分でやったほうが良いんですよ。自分でやると、その物件が他の競合物件と比べた時にどうなのか?ってのもわかるようになりますからね。

これって凄い重要な事なんですよ。

関連記事:山形の不動産投資事情について。

部屋にスリッパを置く

 

不動産会社が部屋を案内する時ってもちろんスリッパを持って来ているんですね。

でも、スリッパを出して、お客さんが履いてという一連の流れを繰り返すよりは最初からスリッパが置いてあるような状況が一番良いんですよね。

 

そして、もうひとつ理由があります。

 

それは、部屋自体が可愛く見せる事が出来るということなんですね。

不動産会社が持っているスリッパって別に可愛いデザインのものとかじゃないんですよね。

でも、そういった印象だけでも変わって来てしまうものなんですよ。

 

だからこそ、スリッパを可愛いマットの上において、おもてなしする事がやっぱり大事なんですよ。

これを行う事によって、成約率が上がり、満室不動産投資家になる事が出来るんですね。

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どうでしたか?ちょっとした事で満室にする事って出来ると思うんですよ。せっかく不動産投資をするのであれば、ぜひとも実践してみてください。

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部屋以外にできること

広告料を多めに出す

広告料を多めに出すことで満室になることだってあるんですよね。繁忙期を逃してしまうと、半年近くも空室になってしまうことだってあるんですよ。

そう考えると、広告料くらい1ヶ月でも2ヶ月でも出してあげれば良いと思うんですよね……。

営業マンからすれば、「広告料の多い物件を紹介したい」と思うだろうから……。みなさんが営業マンだとしても、同じような物件であれば、

広告料の高い方の物件を紹介したい」と思うじゃないですか。営業の人だって人間ですから。

不動産投資で満室にするちょっとしたコツですね。広告料に関しては、不動産会社から「広告料をあげてくれないと……」みたいなことは言われません。

 

だからこそ、初心者だとわからないまま、「なんで空室率が高いんだろう」となってしまうんですよね。

広告料が原因だったりもするのです。例えば、札幌だと3ヶ月の広告料は必要だったりしますからね。

地域によって相場が違うので、「地域相場+1ヶ月」くらいは出しても良いんじゃないかな、と思います。

 

飲み会を開く

これはどの不動産投資家にも共通している部分だと思いますが、成功している不動産投資家は、「営業マンとの関係性が良好」なんですよね。

だからこそ、飲み会を開いてみるというのも1つの手段だと思います。私も不動産投資家としてというより、友達のような感覚で不動産関係者と飲みに行っています。

 

別に楽しめば良いんです。不動産の話をしながら、「面倒な大家さんとかっていました?」とか、そういう話をしながら、慰労会を開けば良いのです。

東京の不動産会社だと、なかなか飲み会に付き合ってくれないところもあるかと思いますが、地方の不動産管理会社だと、まだまだ飲み会に付き合ってくれるところもありますよ。

不動産投資で満室にするちょっとしたコツなのです。

例えば、賃貸住宅フェアみたいなものが東京で開催された時に、地方から営業マンが出てくることもあるんですよね。そういう時に、「良ければ食事でも」という感じで食事に誘ってみるのもありなんじゃないかな、と。

 

まあ、私は単純に「不動産関係者と飲むのが楽しいから」という理由で会っているんですけどね。

関連記事:マンションの売却時期について投資家が考えてみた。

 

 

不動産投資は「満室」が成功の条件

 

不動産投資をするのであれば、「満室」が成功の条件だと思うんですよね。表面利回りの計算だって、そもそもは「満室想定」で算出されています。

東京だと、5%以下くらいですよ……。

そう考えると、満室で回した方が良いんですよね。

ただ、一方で地方の利回りだと、20%くらいのところもありますから、満室で回せば、単純計算だと5年で回収できますから。

何棟も所有しているようなオーナーの場合だと、「まあ返済できているし大丈夫か」と思っているかもしれません。

でも、将来的に不動産の状況がどうなるのかわからないのですから、常に「満室状態」を目指すべきだと思うのです。

満室をするのは難しいことではありません。家賃設定も付近の相場を見ればわかりますし、ちょっと工夫だけで部屋が魅力的になるのです。

融資」を使い、レバレッジをかけて投資をすることができる。それが不動産投資の良い点です。

しかし、これは逆に「不動産投資の危険な点」でもある。

それだけ毎月の返済額も大きいということですから。

満室を目指しましょう。常に。

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水瀬まりも
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月間30万人が読む「テトラエトラ」というメディアブログ運営/4つの会社の経営者、役員(人材会社、広告代理店、映像、不動産)/大学生の頃に父を亡くしビジネスの世界へ/前向きに生きることができる言葉を綴っていくよ。「ぼくのとらべる。」というYouTube旅チャンネルもやってるよ。