投資家のお金論

不動産投資における木造アパートって実際どうなの?

不動産投資をする時に、皆さんはどんな物件を好んで買いますか?

これってきっと、人によって様々だと思うんですよね。

 

RCマンションが良いという人もいれば、戸建てが良いという人もいますし、木造アパートが良いって人だっていると思うんですね。

 

不動産投資って最近は流行っているけれど、実際にちゃんと物件の事を理解している人って少ないと思うんですよね。

 

そこで、今回は皆さんが気になるであろう木造アパートについて書いていきたいと思います。

これは主に不動産投資初心者に向けた内容になっております。

 

 

木造は壊す費用が安い

 

不動産投資をする上で大切な事っていくつかあると思うんですけど、その中に、出口戦略ってのがあると思うんですね。

 

物件って買ったら終わりではないんです。

買って、売った時に初めて利益が確定するんですよね。

 

出口戦略を考えないで投資してしまう人っているんですけど、これって結構危ないと思いますよ。

 

その点で言うと、木造って解体費用が安いんですよね。

だから、入居率がある程度下がって来てしまって、築年数もかなりいっているのであれば、解体してしまって、売ってしまうのも一つの手段だと思うんですね。

 

この時にRCとかだと木造よりも費用がかさんでしまうんです。

 

この、解体費用、値段を言いたいところなのですが、地域によって変わってしまうという事もあるので何とも言えません。

不動産の規模によっても違いますからね。

 

また、そういう解体業者がその地域にほとんどいなくて、独占状態になっている場合も値段が高等しますね。

 

私も以前そういったところ地域の物件に関わった事があります。

費用はかさむし、その割に入居者はこないし、結構大変でしたよ。

 

 

安い割に綺麗な掘り出し物がある

 

木造って聞くと、RCとかを中心に考えていた不動産投資家の方なんかは

 

「なんかすぐに壊れそうだし、修繕費もかかるし、なんか怖い!それに汚そう!」って思っていると思います。

 

でも、そんなことない物件だってたくさんあるんですよ。

 

建物って外壁をやったり、内装をきちんとやっていると、結構保つんです。

地域によっては築50年とかでも綺麗な物件がまだ残っていたりしますよ。

 

もちろん、寒いとかそういう環境的なものは多少感じると思いますけど、

入居付けの時の条件としてはクリアしている綺麗な物件だってたくさんあるんですよ。

 

不動産会社との関係性によっては良い物件が出てくる事だってあるんです。

関連記事:マンション投資のメリットデメリット

 

 

木造アパートは値段が安い

 

これなんですよね。

RCとかの物件の方が安全だ!って言う人もいると思います。

でも、実際はどうなんでしょう?その分、いやそれ以上に値段が高くなってしまっているのではないでしょうか?

 

確かに構造的には丈夫だと思いますよ。音だってRCの方が響かないし、寒さだって違いますよね?

 

でも、値段はやっぱり木造アパートの方が安いんですよ。

そして、皆さんは本当に木造アパートの構造を理解していますか?

 

ここらへんの本が一番効率的に木造について学べると思うんですけど…きっと不動産投資をやっている人でここまで読んでいる人っていないんですよね。

 

しかも、木造アパートだからといって、悪い物件だとは限りません。

地方だとまだまだ木造アパートに住んでいる人ってたくさんいるんですよ。そして、需要だってちゃんとあります。

私も木造アパートにアパートに投資しているのですが、入居率は良好です。築年数によっては修繕費の割合が増える事もありますけど、

個人的には「木造アパートは投資先としては良いな」と思っています。

新耐震基準との境目である「1981年6月1日」以前の物件は避けた方が良いと思いますけどね。それでも、木造アパートには木造アパートの良さがある。

 

人口減少はあるので、そういった地域に投資するのはもちろん避けた方が良いんですけど、それ以外であれば、きっと良いと思いますよ。

 

投資である以上、利回りは高い方がリスクが高いのです。

確かに、修繕費用は高くなるかもしれません!

 

でも、内装をする時の相場観や、不動産会社との関係性が良好なのであれば、リスクを最小限に抑える事ができる。

 

外壁をやるのか?何年後にやるのか?修繕の履歴は?という事がわかっていれば、変に費用がかさむなんて事もないんですよ。

長期的なプランを持てば良い。

不動産投資においては物件を買うという事も大切なんですけど、内装の内容を熟知しているという事も大切なんです。

 

木造アパートがダメとかRCがダメとかそういう事を言っているのではないんです。

 

きちんとした知識と経験があれば、どちらにもメリットがあるんですよ。

 

一番良いのはポートフォリオにどちらもいれておくことでしょうね。

減価償却も考えると、RCマンションを買った方が良い時だってありますからね。

 

不動産投資においては様々な事を同時に考える必要があるんです。

関連記事:個人投資家を職業とする時に大切な事。

 

 

安全を選びすぎると結局投資の効率が悪い

 

RCのマンションを選ぶ人って多いんですよ。区分を買って、それで少しだけお小遣い程度稼げれば良いな!って人は結構いると思うんですね。

 

でも、これだとかえってリスクが大きくなってしまうことだって普通にあるんですよね。

 

RCの区分って土地を持っていても、やっぱり共有なんですよね。だから、土地と建物って完全にセットになってしまっているんです。

だから、出口戦略が見えてこない事だってあるんですよ。

管理費用だけが増えてきてしまい、結果的には「不良債権」になってしまう事だってある。

だったら、修繕の知識をつけて木造のアパートに投資した方が良い時だってあると思うんですよね。もちろん、人やスタンスにもよるけどね。

区分ってどうしても管理費が高いんです。

 

だから空室時にはマイナスになって管理費が返ってくるんですよね。

 

これってどうなんでしょう?管理費の高いところだったら、空室のリスクってかなりあがりますよね。

 

私が以前関わった所だと、固定資産税(月換算)と管理費で月に10万程度かかっているという物件もありましたよ。

 

だから、空室になってしまうと、せっかくの家賃がどんどん吹っ飛んでいくんですね。

これではなんの意味もありませんw

 

木造のメリットをしっかり考えて、投資するようにしましょう。

 

知識をつけて、不動産会社との関係性を築く事が一番大切なんですよ。

 

また、今はソーシャルレンディングや人工知能による運用方法等多種多様になってきているんですよね。

 

ソーシャルレンディングであれば、

 

 

等様々なな方法がありますし、ハリーマーコビッツのポートフォリオ理論に基づいて人口知能が自動運用するウェルスナビ とかも出てきていますよね。

少額からロボアド投資をするならTHEOとかもありますしね。

 

不動産投資で木造アパートを買う以外にも選択肢がたくさんあるので、こういったものを選択肢にいれみるのもありだと思いますよ。

 

自分に合った投資商品を買う事が大切なのです。

関連記事:人工知能による資産運用「ウェルスナビ」を徹底解説。

 

 

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水瀬まりも
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