不動産投資を始めようとしているだけではなく、
いま不動産投資をやっている人でも、利回りってどれくらい重視すれば良いのか？って難しい問題ですよね？
皆さんはどれくらい利回りを重視して物件を選んでいますか？
東京だと、いまは平均的な利回りが５％程度なんです。
これだと、回収するために、２０年かかってしまうんですよね。
しかも、この間に色んな経費がかかってきてしまいます。
固定資産税もそうですし、退去時の原状回復もですね。
これって意外と費用がかさんでしまうものなんですよ。
ただ、東京って入居率が高いですよね。
そういった意味でいったら空室リスクが少ないという意味でも良いのでしょう。
さて、どうでしょう？利回りって重視すべきなのかどうかまだわかりませんよね？
という事で、今回は不動産投資における利回りの重要性について書いていきたいと思います。
利回り高いと短期で回収出来る
不動産投資をする時にはやっぱり利回りってみてしまうものですよね。
そして、やはりこの利回りってものは重要だと私は思っているんです。利回りを重視しない投資家もいると思うのだけど、やっぱり利回り以上の家賃って基本的には得られないものですから、
やっぱり利回りは重視するべきなんですよね。築年数が経っていても、満室で回すことはできるけど、５％の利回りで買った家賃５万円の物件を、１０％１０万円の利回りで回すことは不可能ですから。笑
不動産投資をする時に、私なら利回りから考えられる回収期間を考えます。
利回り１０％のアパートだったら１０年間で元を取る事が出来ますよね。
地方で１０００万円の物件であれば、１０年後に１０００万円がはいってくることになるんです。（十年というと、ちょうど事業融資として一般的な融資期間ではないでしょうか。）
これだと、
年間に１００万円の利益があがる事になりますよね。
つまり、１００万円の収入になるという事なんです。
では、利回り５％の東京の不動産（価格同様）だとどうでしょう？
先ほども例に出しましたけど、
ただ、２０年間保有してやっと、回収する事が出来るんです。
一年間の収入で言うと、
５０万円ですよね。
そうなんです。利回りが良いものだと年間に入ってくる収入も増えているんですね。
ただ、ここで注意しなければいけないのが空室リスクなんですけど…（これに関しては次の章で）
まあ、単純に利回りが高い方が回収までの期間が短いんですよ。
これって何を意味するのか？というと、
利回りが低い物件の方が修繕費がかかってくるリスクが高いということなんですよ。うん。ちょっと暴論のような気もするけど、極端な話をすればそうですね。
１０年間に起こるリスクと２０年間に物件に起こるリスクでいったら１０年間の方が確率的に小さいですよね。
またそれだけではありません。
物件って年数が経ってくると、どうしても修繕費そのものの金額が高くなってきてしまうんですよ。
外壁とか１０年に一回は変えるようなものです。（これは投資スタンスによりますけど）
そうすると、回収期間に大きな工事が入ってくる可能性があるんですね。足場を組んで、塗装して、２度塗りして……
何なら屋根も一緒にやって。そうなってくると、莫大な費用がかかってきますよ。
これがあると、これまでせっせと回収してきたお金がなくなってしまうことだってあるんですよ。
結果的に不動産投資をしている意味がなくなってしまったりするんですね。
関連記事：不動産投資で詐欺にあってしまう人の特徴
高利回りには理由がある
ただ、高利回り物件が良いのか？というと一概には言えなかったりするんですよね。
高利回り物件って何かしらの理由があるんですよ。
都市部にある高利回り物件なんてそうあったものではありません。
ポータルサイトになんか絶対に載っていませんよ。
利回りがなぜ低いのか？というと、例えば、
- 場所が悪い
- 駐車場がない
- 外装を全くしていない
- 空室率が高い
- ？？？？
という理由があるんですね。何かしらの理由があるからこそ安い物件であって、「たまたま安い物件だった」なんてことはないんです。実は雨漏りがひどかったりとか、
後は、立地的にも最高だし、駐車場もあるけれど、近くにコンビナートがあってその匂いがきつくて入居付が厳しいとかね。笑
だから、利回りが高いからといって良いとは限らないところもあるんですよ。
利回りって言っても、
「想定」なんですよね。
満室だった場合にもらえるお金の割合を表しているだけなんです。
だから、物件を買ったとしても、実際には全く賃貸として貸す事が出来なかったりする事ってあるんですよね。
あれ？これだったら低利回りのあっちの物件のが実質的には高利回りじゃん！って事にもなりかねないわけです。
よくあるのが、あまり地域の特色を知らないで買ってしまって、全く入居者が見つからない場合ですよね。
不動産業者なんて騙してきてなんぼのものですからね。
食い物にされてしまうひとだっているんです。
そして、実際どの程度の利回りになるのか？なんて業者からしたら別にそこまで関心のある事ではありません。
だったら、もう一回くらい売ってくれたら売買手数料も取れるし良いな！ってくらいの感じなんですよ。
関連記事：山形の不動産投資事情について。
投資スタイルって様々だけど
最終的にはこれなんですよね。
結局は投資のスタイルだったりすると思うんです。
別に自分が低利回りでも良いのであればその方が良いし、ガツガツ営業マンにハッパをかけて、関係性を築き、入居率を改善させていこうと思うのであればそれで良いと思います。
正解がないのが不動産投資なんですよ。
また、投資手法だって不動産投資に限らず、ハリーマーコビッツのポートフォリオ理論に基づいた人工知能運用のウェルスナビ 
とかもありますよね。
少額での投資から始めたいのであれば、似たようなサービスでTHEOとかもありますし。
そういったものの利回りを総合的に知っているのも大切だと思います。
高利回りには利点があるし、低利回りにも利点がある。
そのどちらも理解した上でどちらかを選択しても良いし、ポートフォリオ的に考えるのであれば、
どちらも持っていても良いですよね。
RCにするのか？木造にするのか？そこらへんも考えなくていけませんね。
まあでもやっぱり利回りと入居期間等を考えて、戦略的に不動産投資をするのが一番良いんですよ。
関連記事：人工知能による資産運用「ウェルスナビ」を徹底解説。
