投資家のお金論

過疎地で不動産投資をしている私が体験談を話します。

さて、私のことをYouTubeで知ったという人も最近は少しくらいいるのかもしれない。で、そういう人たちは私が何をやっているのか?を知らない人も多いし、

 

私自身、別に広く周知させたいわけでもありません。面倒だしね。だいたいのことは面倒なので、いちいち報告したりできないのですよ。

でも、まあ変わらず私は不動産投資をしているんですよね。古い不動産を買って、修繕して、それを人に貸しています。もちろん銀行からの融資でね。別にお金持ちじゃないよ。

みんなより大きな借金ありますから。笑

 

そんな私は今、過疎地域に指定されている「とある地域」に投資をしているわけです。過疎地に投資をするってどうなの?と思う人もいると思うので、そこらへんを話していこうと思う。

 

過疎地だから悪いわけではない

 

過疎地に投資をしている、というと「入居者がいないんじゃないか?」と思う人が多いと思う。まあ、それは半分は正解です。

物件の競争率は高い。物件が基本的には多い状態です。東京の物件にも投資しているのだけど、東京の場合は適切な家賃設定をしていれば、1ヶ月で決まることも全然あるし、半年空室になることが珍しかったりする。

 

東京と比べれば、過疎地域の入居付けは大変だし、苦労することもある。ただ、過疎地だから悪いというわけでもないんですよね。

 

例えば、東京で中古マンション投資をすると、ある程度の土地であれば「利回り5%」程度になります。で、すぐ決まるわけ。

 

一方過疎地の場合はどうだろうか?同じようなグレードのものを買うと、利回りが20%程度のことも多い。でも、すぐには決まらない。これね、どちらが良いのかわからないわけです。

すぐに決まるのは良いことだけれど、利回りが低ければ意味がない。2000万円投資して、利回りが5%であれば、年間の賃料は100万円になる。

でも、20%であれば、400万円になる。変な話、利回りが高い物件は3年間空室でも5%の物件と同じ賃料が入ってくるわけですよ。

だからね、そこをどう考えるのか?ですよね。

 

過疎地への不動産投資は利回りは高いが危険。それはその通りだとも思う。ただ、過疎地域だから危ないわけでもないんですよね。

投資ですから、大事なのは「出口でいくら残ったのか」という部分です。入居していれば良いわけでもないのですよ。

関連記事:駅前1等地の築古投資用区分マンションを買ってみたから諸々を話すね。

 

ネットを使わない入居者も多くいるのが過疎地

 

東京とか大阪の人であれば、基本的には物件ってSUUMOであったりとかホームズみたいなところで検索するじゃないですか。

でも、過疎地だとそうでもなかったりするんですよね。過疎地だと一応物件の目星はつけてきても、結局は営業マンが紹介してくれた物件を見に行くことが多いです。

そうなってくると、結局は営業マンが「紹介したい」と思ってくれるか?というところにかかってきてしまうわけですよ。

 

過疎地での不動産投資ほど、人間臭いところがあるんです。

私の場合、そもそも不動産業界に関わらず、仕事で関わった人とは割と真剣に付き合っていきたいタイプなので問題はないのだけど、「プライベートとしっかりわけたい」みたいな人にとっては、過疎地での不動産投資ってつらいかもね。

 

私はこう人間臭い感じが好きなんです。悪い人もいたり、良い人もいたりするけれど、何とかやっていけている感じが良いのですよ。

私が投資しているのは北海道の過疎地なのだけど、結構北海道でもこの傾向は強いですね。

過疎地に指定されると、国からの支援が受けられるというメリットはあるのだけど、やっぱりそれでも人口減少は止められない。そうなってくると、「その中でどうやって戦うのか?戦っていくべきなのか?」という話になってきますよね。

 

過疎地を好まない人もいるし、あえて投資をする私のような人間もいますし。それはまあ人それぞれですね。投資スタイルによって違うと思います。

人間関係での悩みが少ない人なんかは、過疎地での不動産投資をしてみても面白いと思うよ。

関連記事:私が木造アパートを売却したリアルすぎる不動産話。

 

入念な分析をして過疎地に投資するのは全然ありだと思う

 

もちろん入念な分析は必要だと思うんです。「ここはどんな地域ですか〜?」なんて聞いているようじゃ、過疎地に投資するのは避けた方が良いでしょう。

過疎地はね、一見需要がありそうに見えて、全然需要がないところとかも普通にありますから。後はまあ、ここじゃ書けないような色々な事情を抱えた地域ってのもあります。

例えば、2021年8月に釧路の日本製紙がなくなってしまいますが、それまで、あのあたり一帯は日本製紙からでる煙による臭いが充満している地域でした。

 

ちょうど大楽毛という地域あたりから鳥取くらいまでの地域ですね。その割と近くにはイオンなんかもあって、立地的には悪くない場所なんですけど、

 

工場の臭いがきついから入居したくない」という人がもいたりするんですよね。それが2021年からは変わっていく可能性もあったりとか、でも、その一方で労働者の数は減ってしまうから、賃貸需要が減退するとかね。

 

まあ、その地域に住んでいる人と同じくらいのレベルでは地域情報に関して詳しくないと基本的には厳しいですよね……。

 

でも、過疎地への不動産投資自体、私は全然良いと思っています。ちゃんと勉強して、調べていく根気があるならね。

 

極端な話、初めて財政破綻した「夕張市」みたいなところに投資するのもありっちゃありですよね。ちゃんとわかっていれば。

夕張の不動産

戸建てでもこの値段ですから。笑

何が危険で、何が危険じゃないのか。それを見極めないとね。

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まりも
まりもだよ(o'ー'o)「ぼくのとらべる。」というYouTube旅チャンネルやったりブログ書いたり。のんびりびりびり。チョコとヨーグルトが好きです。