さて、いつもはですね、地方の築古物件ばかりを買ってリノベーションして貸しているまりもですが、久しぶりに都内の駅前一等地の区分マンションを買ってみましたので、ここにご報告致します。
はい。本日は６月２７日でございます。ええ。お元気でしょうか？
前々から「そろそろ都内の物件も欲しいな」とは思っていたのだけど、結局「良いな」と思う物件に巡りあうことができていませんでした。
でもね、今回は「これ良いな」という感じのものがあったので、投資してみました。駅前一等地の築古投資区分マンションを買ってみたので、
ちょっとその諸々を話していこうと思います。
投資しようと思った理由を書いていく
駅から徒歩１分以内
駅からの徒歩って実はめちゃくちゃ大事なんですよね。収益物件として購入するわけですから、もちろん入居付に関しても「駅前の方が楽だよね」というのは当然のこと。
ただ、それだけではないんですよ。
駅徒歩１分、２分、３分と長くなっていくにつれて、不動産価格の下落率は高くなっていってしまうわけです。
資産価値が減少していくということは、投資後利益も減少してしまうということです。
資産価値を減少させないためには、物件価格との兼ね合いもありますが、「徒歩何分か？」という部分が非常に重要になってくるのですよ。
これがアパートの場合だったらまた変わってくるのかもしれませんが、少なくとも中古マンションの場合は駅からの徒歩が１分、２分と離れていくに従って下落率が高くなるわけです。
だからこそ駅徒歩１分の物件を購入しました。駅近のマンション投資と言っても、ダメな物件はダメなんですけどね。
ただ、将来的に駅近物件ってのは買える金額ではなくなってくるのかな、と思っているので一応買っておきました。
競合する物件が少なかった
港区の物件なんですけどね、港区の物件って結構新しい築浅の物件が駅前には多かったりします。
そういう物件ばかりの地域だったので実は競合するような物件がほとんどなかったんですよね。
どれだけ築浅で駅近の物件だったとしても、競合するような物件が多ければそれだけ家賃も下落します。
競合する物件が多いと、同じマンションのあそこよりも１０００円だけ安くしてみようかしら……という連鎖が起こるんですよね。
なので、タワーマンションなんかは家賃の下落が起こりやすいです。最近のタワマンなんて１０００戸を超えるようなものもありますからね。
競合するような物件が少ないというのは非常に重要な部分なのです。
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あえてデメリットも書いてみる
修繕積立金がやや少ない
修繕積立金に関してはまあ「平米あたり200円程度」あれば良いです。現時点の修繕積立金に関してはそこをクリアしている。
だから良いのですが、今現在の積立金がやや少ないんですよね。もちろん、エレベーターを修繕していたりなんかはするので、そこらへんは仕方がないのだけど、
それにしてもちょっと少なめなのはデメリットですよね。特に外壁に関しては定期的に塗装していかないと悪くなってしまいますからね。
もちろん、それは配管などにも言えることなのだけど、やっぱり修繕積立金が潤沢にあるような中古マンションであれば、１０年後も２０年後もしっかりと価値を保つと思うので、そういう意味では若干の心配はありますね。
駅前の一等地なので、入居付には全く困らない築古投資用区分マンションなのだけど、２０年後、３０年後はね、どうなっていくのか。そこらへんもブログの方で語っていきますね。
修繕積立金が上がる可能性もある
修繕積立金に関しては、現時点で平米数を考えると妥当な金額だと思います。なので、そこまで値上げの可能性は高くないと思うのだけど、それでもゼロではないからね。
ちょっと話は違うけど、今の新築タワマンもさ、修繕積立金が最初の段階だと低く設定されているじゃないですか。デベとしては「売れれば良いや」という感情があるから仕方がないよね。
よく見てみると、「１０年後にこれだけ修繕積立金が上がりますよ」みたいなことが明記されていたりする。
まあそれと同じで、何か大きな修繕費用がかかってくるようなことが起こったり、滞納があったり、そういう諸々のことが起こると修繕積立金の額がもっとかかってしまうようになることもあります。
修繕積立金が上がってしまっても、実需であれば問題がありません。ただ、投資用として買っているのであれば、利回り低下に繋がり、売る時にも困る可能性があるんですよ。
築古の物件である
今回購入した物件は築古の物件なんですよね。まあ私は基本的に築年数がかなり経っているような物件しか購入しないというスタンスの投資家なんですけどね。笑
資金力も乏しいですから、その中で最高の利回りを叩き出すためにはやはり新築なんかよりも築古物件の方が可能性があるんですよ。
でも、やはり築古の物件であるということはそれなりにリスクがありますよね。だいたい３５年くらい経過しているマンションだと、法人がの入居者が結構いたりします。
まだ普通の法人であれば良いのですが、中には宗教系の法人だったり、右翼の方だったり、後は違法エステなんかも入っていたりするので、そういうところが入ってくるリスクも考える必要がありますよね。
例えば、土地的には中野なんかは便利な場所ですけど、こういった繁華街的駅の近くにあるマンションには違法エステやグレーなメンズエステが潜んでいる場合も多いです。
駅近の投資マンションだから全て良いというわけでもないし、築古の駅近なら全て良いというわけではないんですよね。
そこはもう個別で見ていかないといけないな、と。
需要の高い高級ワンルームマンションだと効率が良いな
正直さ、修繕費用って高いわけですよ。で、投資家としてはめちゃくちゃ払いたくないものですよね。どこの投資家も慈善事業としてやっているわけではないので、
「最小限の投資で最大の利益を」というのがモットーです。お金儲けですから、仕方がない。
そういう意味では高級ワンルームマンション的な立ち位置の物件って家賃に対する修繕費が非常に安いんですよね。
例えば、札幌なんかはね、ワンルームマンションが供給過多になってしまっていて、２万円とか３万円なんてマンションがゴロゴロ落ちているわけです。
そういう物件の場合、例えば退去時に２０万円の修繕費用がかかるとしますよね。そうすると、家賃の１０ヶ月分とか、半年分くらいにはなってしまうのです。
でも、例えば、１５万円程度の家賃が取れるような東京の一等地のワンルームであれば、家賃に対する修繕費の割合が非常に低く抑えられるのです。
そう考えると、リスク的には駅近の一等地のワンルームマンションって良いんですよね。効率的だし。
もちろん、その分だけ利回りも低くなってくるので、一概に「ワンルームマンション投資が良いです」とは言えないんですけどね。
私の基本的なスタンスとしては「ワンルームマンションへの投資はやめておけ」ですから。ただ、需要と供給のバランスが良い地域であれば、
投資する価値はあるんじゃないの？と思います。そして、効率的な投資ができるんじゃないの？とも思う。
どうですか？笑
ちょっとね、客付のことなんかについても、また話してみますね。動きがあったら報告します。
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