投資家のお金論

私が木造アパートを売却したリアルすぎる不動産話。

不動産投資家として法人を持っているまりもです。

今回ですね、木造アパートを売却したのですよ。このブログを見ている人の中には実際に不動産投資をしている人も多いのかな。

 

木造アパートだけではなく、RCとか鉄骨とかね。

 

まあ、人それぞれ投資のスタンスがありますから、様々だと思いますが、

投資はしているけど、売却したことがない」という人も多いんじゃないかな?と思ったのです。

投資ブームになったのはバブル以来だよね。リーマン後からだんだんと投資量が増えてきて、それが2019年あたりにストップした感じかな。

2020年にはもう融資の蛇口がかなり閉まってしまったという感じですよね。

今回は実際に木造アパートを売却してみたので、書いていこうと思うよ。

 

前から危ないと思っていました

 

実はですね、今回木造アパートを売却したのですが、前々から「そろそろ売った方が良いな」と思っていた物件だったのです。

築20年を超えていて、まあそれなりに歳をとった物件だったんですよ。色々なスタンスの投資家がいますが、私の場合は「地方の高利回り物件を回す」というスタイルです。

都心にも一部投資していますが、ほとんどが地方都市です。それも20万人以下の人口の都市にも投資していますね。中には1万人以下の都市にも投資していたことがあります。

北海道の江差という海岸沿いの場所なのですが、あの場所はなかなかに大変でした……。

ちなみに今回の物件も都心の物件ではありません。地方の木造アパートになります。

 

前々から営業マンには「そろそろ売却した方が良いと思うんですよね」みたいなことを言われていました。

 

営業マンと言っても家族ぐるみの付き合いなので、

「営業トーク」として言っているわけではありません。

 

でも、その頃は「まだ大丈夫でしょ」と思っていたんですよね。

そこまで危険だ、とは思っていませんでした。

かれこれ10年弱くらいは保有していた物件だったので、結構ガタは来ていたんですけどね。築年数的にもかなり経っていて、特に水道管周りが壊滅的に悪かったのです。

銀行から借り入れをして買っているし、キャッシュフロー的には問題がなかったので売らなかったのです。

税理士も、私が「売却することにした」と言った時には、「なんであんな良い物件を売却するんですか?」と言ってきましたから。でも、売るんです。

でも、時代は変わるものです。時は経過するものです。それに、税理士は税理士であって、「不動産」に関しては無知です。

そして、「今が売り時だ」とみんなが口にしている時は既に売り時ではありません。投資とはそういうものなんですよ。

 

そろそろこの木造アパート売却した方が良いな」と私が判断したのです。

 

木造アパートって投資の初心者には少しだけ難しいものだと思う。たしかに木造アパートは利回りが良い。

投資の妙味はある。

 

ただ、扱うのが難しいんですよね。トラブルが最も多いのが「木造アパート」だと思うから……。

 

私が所有していた木造アパートを売ったのは正解だったな、と今でも思っています。

 

じゃあ、なぜ売ったのか?

そこらへんをもう少し細かく書いていこうと思います。きっと投資家は「出口戦略」に困っているだろうから。

関連記事:資産運用のシミュレーションをしていくべきだと思う。

木造アパートを売却した理由

 水に問題があった

アパートで問題にしがちなのって、初心者の場合だと、「外壁」だと思っているかもしれない。

でもね、最も金銭的な負担になるのはを「」だと思うんです。

 

この物件の場合、購入した当時から水が少し濁っていたり、

水が出なくなったり、問題が多かったのです。

水質検査はクリアしていたのですが、年々ひどくなってきていて、水関係に関わる費用が膨れ上がっていたのですよ。

だからこそ、当該の木造アパートを売却しました。30年近く経過している物件だったので、そこらへんを考えると配管がやられるのは仕方がない。

ただ、そもそもです。この物件を退去する人たちの意見を聞いてみると、「サビが出てくるので嫌だった」というものが多く、その声も年々増えてきていたんですよね。

学生向け物件という危うさ

 

この木造アパートを売却したのは「学生向けだったから」という部分もありますね。

住民の8割くらいは「学生」が住んでいる、いわば「学生物件」になります。学生物件は大学が安定的に学生を囲っているうちには良い。

 

かなり良い利回りで回すことができます。事実、今回売却した木造アパートの利回りは20%以上です。

しかし、学生向けの物件だと、不安定なんですよね。大学が潰れてしまった瞬間に価値は落ちます。

大学の生協が協力してくれなくなったら、入居率が下がります。だからこそ、当該の木造アパートを売却したのです。

 

仕事量が格段に増えた

 

物件に何か問題があると、私に電話なり、メールが来るんですよね。これがこの木造アパートの場合、ものすごく多かったのです。

 

だから売却したのです……。もちろん、不動産の運用的にもうまくいきましたし、「もうそろそろ良いかな」という感じもありましたが、

 

やはり仕事量が増えてしまったこともありますね。毎日毎日長文のメールを返したり、電話でやりとりをしたり。

仕事が増えてしまうと、他の物件に関して疎かになってしまうので、売却を決意したのです。

 

利回りも高かったので、完全に元は取っていましたしね。

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営業マンとの細かいやりとりが必要

 

今回の木造アパートの売却にあたっては、営業マンとの細かいやりとりをずっとしていたんですよね。

私としては時間がなかったので、「もう少し連絡する回数減らせないのかな」とも思っていたのですが、

 

結果的には希望する売買価格よりも高い値段で売ることができたので、まあよかったかな、という感じです。

木造アパートを売却する、と言っても、結構大きめの物件だったんですよ。

 

小さな物件であれば、そこまでポートフォリオに影響はないのですが、大きめの物件だったので、

精神的にもつらかったのですよ。売る時って、買う時以上に神経を使いますからね。出口で最終的な利益が決まってしまうので、そこでこけると何も良いことがないというか。笑

営業マンが今回は女性だったのですが、女性は女性で細やかな心配りができるので、良いですよね。

女性の社会進出ももっと進めば良いのに……。

 

木造アパートを売却する時には、

 

  • シロアリの有無
  • 外壁塗装の有無
  • 周辺相場

 

などを気にすると思います。いや、もっと他にもあるんですけどね。RCよりも木造物件は買い手が慎重になりやすいからこそ、

 

売り手側も気をつける必要があるんですよね。

 

はい。そろそろあれですかね。不動産とか投資専用でQ&Aとかを作ってみても面白いかもしれない。

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水瀬まりも
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