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築古物件のリスクについて投資家が語っていきます。

築古物件を買いたい、と思っている投資家っているものですよね。投資家さんによっては、「うちは新築だけで攻めるから」というスタンスの人もいます。

投資家によって投資スタンスは違うものだし、それで良いと思いますが、

築古物件にはリスクだってあるんですよね。私も築古物件を中心にポートフォリオを組んでいたりするんですよね。

もちろん、利回りは良いのだけれど、リスクだってある。今日はそんな事について書いていきたいと思います。

 

 

修繕費用はバカにならないよ

 

築古物件のリスクとして「修繕費用が高くなる」という点はあると思っているんですよね。新築物件であれば、そこまで大きな金額がかかってくる事はないでしょう。

 

しかし、築年数が30年を超えたくらいから修繕が途端に多くなってくると思っています。これが築古物件のリスクですよね。

 

築古物件はその名の通り、古い物件です。だからこそ、配管とか、建具とか、外壁等が経年劣化してしまっているわけなんですよね。

 

外壁なんて、20年とか30年経っていても「1度も塗り直した事はない」という物件もありますから。そういう築古物件を買ってしまうと、

 

修繕費用のリスクが高くなってしまったりするのです。宅内配管がやられていたりすると、それだけでも大きな修繕費用がかかってきますしね。

 

私も築古物件を運用しているのですが、この前も雨漏りで100万円程度の修繕費用が急にかかってしまいました。幸い、保険が聞いたのですが、

雪害じゃなかったら、どうなっていたのか?と思うと、怖くなる。

 

だからこそ、築古物件って修繕費用の側面から考えるとリスクはたくさんあると思うんですよね。売り上げの10%程度で修繕費用が済めば良いのですが、

 

売り上げ家賃のほとんどを修繕に回している投資家、大家さんだっていますからね。修繕についてはきちんと考える必要があるかな。

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入居者が入らない事も多い

 

築古物件って入居者が入ってくれない事も多いんですよね。また価格帯とかも微妙なところで、「生活保護世帯を受け入れるほどではないけど」という感じの価格になってしまう事だってあるんですよね。

 

そうなってきてしまうと、生活保護をもらっている人が入っている物件が強くなり、入居者をいれる事ができずに、繁忙期が過ぎてしまう事があるのです。

 

築古物件でも、何でもそうですが、基本的には2月〜3月の時期が不動産の世界での繁忙期です。だからこそ、そこで決まらないと、1年空いてしまう事も珍しくありません。

 

日本人には「新築信仰」がありますからね。築古物件で闘うという事は、それだけ他の物件との差別化を行う必要があるのですよ。

 

築古物件のリスクとして「空室リスク」を考えない人もいると思うけど、実際には大きなリスクです。新築物件にしか投資した事がない人だと、

入居者は入るでしょ」と思っている事も多いのですが、いやいや、築古物件に関しては、簡単には決まりません。

 

営業マンの方にきちんと決めてもらって、はじめて入居者が決まるのです。物件に関しても、ワンポイントクロスにして、おしゃれにしてみたりとか、

 

後は広告費を変えてみるとかね。築古物件のリスクは「空室」でもあるのです。空室になってしまうと、次の修繕をするための資金も入ってこないし、

何よりもローンを返す事ができなかったりする。だからこそ、築古物件を運用する時には、ある程度運転資金に余裕を持っておいた方が良いと思います。

 

うまく回っていけば良いのですが、回らなくなってしまう事もありますからね。

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築古物件は売れない

 

築古物件でも売れる事はありますよ。入居者がいる状態で売りに出したら、投資家が買ってくれるかもしれませんし、意外と売れるものです。

 

ただ、そうは言っても、築古物件って一般的な築20年程度の物件に比べると、売れないのです。分譲の場合だと「ランニングコスト」自体が高くなってしまっている事もありますから。

そうすると、エンドでの売買でも苦戦してしまう事になるのです。

 

築古物件自体は利回りがとても高い。地方とかだと、20%くらいの利回りの物件がゴロゴロあります。だからこそ、投資先としては魅力的。

5年で回収できたりしますからね。私も昔は35%程度の利回りを東北で買った事があります。もう売ってしまいましたけどね。

ただ、築古物件のリスク、「売れない」という側面も考慮した上で築古物件に投資するべきなのです。新築とか、築浅物件のような初心者向けの投資ではないのが築古物件への投資なのです。

 

私ももう投資を始めてだいぶ経ちますけど、様々なトラブルを経験してきました。それだけ大変なのが築古物件なんですよ。

 

築古物件のリスクを考え、適切な投資スタイルを貫くべきなのです。投資は慎重にね。築古物件のリスクを考えず、利回りだけで買わないように。

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