マンションの売却時期って不動産投資家でもない限り、なかなかわからないと思うんですよね。マンションを買ってみたものの、いつ売れば良いのか、
どんな状態の時に売るべきなのか？そんな事は専門家ではないからわからない。
それに不動産なんて、普通の人であれば、人生で１度しか買わないと思う。そうなってくると、売った経験を持っている人も少ないわけよ。
だからこそ、今回は不動産投資家である私がマンションの売却時期について考えてみました。
投資先として考えて厳しくなってきた時
マンションの売却時期を考える時には「投資先としてどうなのか？」という視点が大切です。
たとえば、最近だと札幌のワンルームマンションはほとんど投資の価値がなくなってきていると思う。
50万円とか80万円くらいで札駅に近い物件とかも買えるのですが、
家賃は安いんですよ。2万円台で貸し出している物件もありますしね。
ただ、管理費も同時にかかってくるわけですよ。数万円程度の管理、修繕積立金がかかるのです。
そうなってくると、ほとんど投資する意味はなくなってきますよね。
プラスで保険とかも考えると、投資どころかむしろマイナスになってしまうので、そうなる前にマンションの売却してしまった方が良いと思っています。
「利回り」というものを見て考えることになりますが、ウェブで見ることのできる利回りはあくまで「表面利回り」になります。
不動産取得税や保険、固定資産税が考慮されていないのです。マンションの売却時期を考えるならば、
利回りの計算をきちんとした材料で計算していく必要がありますね。
私はもう売却してしまったのですが、私も札幌にマンションを持っていた時期がありました。
近年は人口増加もあり、魅力的な地域ではありましたが、今後のことを考えると、どこかで収支が合わなくなってしまう可能性がありました。
だからこそ、売却したのです。マンションの売却時期によっては、投資の妙味が全くなくなってしまう可能性もあるので、
慎重に検討する必要があるのです。
銀行のお金が止まる時
不動産投資をしていると、投資家の間でたびたび話題にあがるのが「融資の傾向」なんですよ。
リーマンショックから回復してきた２０１２年あたりから、銀行は不動産投資への融資を増やしてきたと思う。
そうなってくると、マンションの価格は上昇していくのですよ。だって、銀行が貸してくれるから。
銀行がお金をたくさん貸してくれる状態だと、「買いたい」という人が増えて、マンションの価格が上昇するのです。
しかし、銀行という名の蛇口がしまってきた途端、不動産の価格は下落する傾向があるのです。
だからこそ、マンションの売却時期を考える時には、
- 銀行の融資はどのような状態なのか？
- 今後の傾向は？
ここらへんをきちんと把握しておく必要がありますね。
周りに投資家がいれば相談してみれば良いし、いまはネットがありますから。いまがどんな状況なのか？これからはどんな相場になるのか？がわかると思うのです。
マンションの売却時期の目安として「オリンピック後」を考えている人は非常に多いと思う。
たしかに、オリンピック後には少し様子が変わっているような気がします。でも、多くの人がそこを狙ってくるわけですし、
多くの不動産管理会社が「オリンピック後で売りますかね」みたいな決まり文句を言ってくると思う。
だからこそ、個人的にはオリンピック前の時期に売ってみるのもありなのかな？と思っています。
銀行の動向を観察しながら、「これからはどうなるのかな？」と考えてみることが大切なのです。
投資家だけではない。家は多くの人が持っている資産なのですから、投資家と同じように考える必要があるのですよ。
大きな買い物なので、数千万円単位で変わってくるものですから。生涯賃金を考えると、きちんと勉強すべき分野なのです。
人口減少が予測される時
人口が減っていく地域に不動産を持っていても、不動産価格は下がる一方なんですねね……。
別に家賃が高くて、ある程度の利回りを確保することができるなら良いでしょう。私が投資している地域には人口減少が予測されている地域もありますけど、
それでも保有しています。
それは利回りが確保できるからなんですよ。利回りで言うと、２０％〜３０％程度あれば、人口が減少したとしても、
利益を残すことができると思うから。
でも、基本的には人口が減少してくる時期になったら、マンションの売却時期だと思って良いと思います。
人口が減少するということは、物件に対する需要が減少してくるということです。
つまり、入居率が下がり、利回りが下がる時期でもあるんですよね。だからこそ、マンションの売却時期としては適切だと思う。
人口予想というものは大きく外れません。HOMESでも見ることができますしね。
人口減少が予想される時には売却してしまった方が良いのですよ。
適切な時にマンションは売却するべきなのです。売却時期は投資家であっても、そうではなくとも、
きちんと把握するべきことなのですよ。
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