不動産投資と言っても、どんな物件を買うか？によって、投資のスタイルって変わって来ると思うんですよね。不動産投資の中でも注目されがちなのが、
「学生向けの物件」です。
特に築古物件系の投資家はやっぱり学生物件を買いがちあるあるですよw
新築系の投資家はわからないかもです〜笑
学生が借りてくれそうな立地に建築されている物件を購入したり、アパート自体を建てる事によって資産を回していこう、とか考える人は多いのです。
私自身、不動産投資家として主に地方の物件に投資をしているのですが、投資した物件の中には「学生向けの物件」もありました。
学生向けってのは、大学生を中心に専門学校も含めての「学生物件」ね。
今回は、不動産投資先として「学生向けの物件」を買ってみてどうだったのか？という事について書いていきたいと思います。
入れ替わりはやっぱり激しいね
不動産投資において学生向けの物件を購入される方は多いと思います。では、まず何を考えれば良いのか？何を思ったのか？というと、
「入れ替わりの激しさ」なんですよ。学生向けの物件って確かに入居が安定している場合も多く、魅力的な投資先ではある。
ただ、大学生って２年とか４年で卒業してしまうものです。だから、２年〜４年程度経過すると、退去してしまうのですよ。
だいたいは４年で退去よね。地方物件の場合は、その後も社会人として住んでくれる場合が稀にありますけど、基本は出て行っちゃいますw（さよなら〜〜〜笑）
うちの場合、法人として購入した学生向けの物件ですが、５年ほど前に購入し、客付も管理会社に頑張ってもらったわけですが、やはり退去が激しいので、
常に満室状態にするのは難しいですねえ。不動産投資で学生向けの物件を買った場合には、入居時期が「３月」だけになる事がほとんど。
私が購入した地方物件の場合も、３月に入らなければどんなに綺麗にしていても、入居してもらう事は難しかったです。
入居者のほとんどが学生さんですからね。学生さんがたくさんいるところに、サラリーマンの方が住んでくれる、なんて事もありませんし、
そういった点で言えば難しかった。
入れ替わりが激しいので、入居者が入ったとしても、トータルで考えた時の
「入居促進費」が大きくなるんですよ。２年〜４年サイクルで広告料を支払う必要があるわけ。（仲介手数料を含めて）
不動産投資をしていれば、ある程度の仲介手数料は仕方がないという事はわかっているのですが、
それにしても、学生向けの物件の場合は経費の占める「入居促進費の割合」が大きくなる。３月を逃すと、１年間は空室。
どうすれば入居してもらえるのか？をきちんと考えていないと厳しいですね。
大学の生協と仲良くしないと厳しい
不動産投資で学生向けの物件を買った時には「大学生協との関係性」が非常に重要になってきます。
最近は大学側も強気だったりします笑
大学の担当者が紹介してくれるからこそ入居者が増えるのですが、
これが途絶えてしまうと、中々厳しくなる。
大学の不動産部の方も「親からのクレームは受けたくない」と思っているので、親御さんからのクレームがたくさん入ってきてしまうような物件は紹介しないのです。
だからこそ、ある程度良好な関係性を保っていく事が大切。
実際には管理会社の担当の方に大学生協へ出向いてもらうわけですから、そこで自分の物件を推してもらえないと、
入居率は悪くなるでしょうね。なんてアナログな世界なんでしょう。
でも、これが現実。
不動産投資の世界ってまだまだアナログな事ばかり。地方は特に顕著ですね。「嫌いな大家さんの物件は紹介しないよ」みたいなスタンスなんですよ。
よく「不動産投資は不労所得で良いね」みたいな事を言う人がいますが、それは違う。一般の営業マンと同じように営業をかけないと物件を紹介してもらえない。
大学の生協にも足を運んでもらえない。そんな状態。
古いけど仕方がない事なんですよ。不動産投資で学生向けの物件を買うのであれば、大学生協さんと仲良くしてもらうようにしなければいけません。
ネットだけだと、まだ弱い。私は数戸程度ではなく、大型の学生物件を所有していたのですが、大型になってくればくるほど、気をつけた方が良いですね。
大学の生協さんの力は思っているよりも強い。
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４年未満で退去する人は少ない
これは意外だった事ですね。大学生でも、途中から住居を変える人っているじゃないですか。でも、私が不動産投資で買った学生向けの物件に関しては、
４年の間に退去する人はほとんどいなかったんですよ。なぜか？
それは、アパート自体がコミュニティになっているから。最近は「アパートに住む人のコミュニティを作る」事によって、退去率を下げる取り組みをしているような人もいますが、
私自身が何か「ドーサンハイツ 集まる会」みたいなものを作ったわけではありません。そうではありませんが、大学生が自然とコミュニティを作っていったのです。
お風呂が壊れてしまった時には、他の部屋に行ってお風呂を借りたりしていたみたいです。
すごいアナログですけどw
こういったコミュニティが形成されているからこそ、不動産投資で学生向けの物件を買った後も「４年間は退去しない」のです。
肌に合わない人は退去してしまいますが、学生向けの物件だと、同じ大学に通っている人がほとんどなので、入居者間で仲が良くなるんですよね。
学生向け物件だと、「騒音が問題になりそう」と思うかもしれませんが、私が所有していた物件の場合には全く問題になりませんでした。
入居者間の仲が良いので、許し合うような雰囲気や文化があったのでしょうね。
もちろん、これは物件によって違うと思いますけどね。物件の規模とか、入居属性によってここらへんは変わっちゃうと思います。
不動産投資で学生向け物件を買おうかな？と考えている人がいると思います。学生向け物件は難しい面もありますが、
投資としては面白いものですよ。
大学が移転とかしちゃうと怖いので、「大学がなくなったら終わりだ」みたいなところは避けた方が良いと思うけど、それ以外の物件だったら検討してみる価値はあると思う。
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