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不動産投資をしたが「売れない」と困った時に考えるべき事を不動産投資家が語る。

不動産投資をする人が本当に増えてきましたね。私はこのブログ以外からも不動産投資から収入を得ていて、それが収入の割合として考えても大きいのですが、

 

不動産投資をしていると、「この物件、売れないな・・・」と悩む事ってあると思うんですよね。不動産投資は出口戦略までしっかりと考えている人は少ないもので、

 

不動産投資家といって、「利回り」だけ、よくても「修繕費の予想」くらいまでしかやっていない人が多いんですよね。

 

だからこそ、不動産投資をしたものの、物件が売れないため、「売れない物件はどうしようかな」となってしまうのです。

 

そこで、今回は不動産投資家である私が第三者の目線で投資先の物件が売れない時にどうすれば良いのか?という事について考えていこうと思います。

 

マンションが売れない場合

 

管理・修繕費を考えて価格設定をする

 

マンションの場合、購入者が最も気にするのが「管理・修繕費」なんですよね。物件の数が少なければ少ないほど、ランニングコストは高くなってしまいます。

 

すると、一見「この物件は良いから売れるだろう」と思って不動産投資の第一歩としてマンションに投資してみても、

売れないのです。管理・修繕費をそれなりに高くなってきてしまうと、「この物件を買ってしまったら、月々このくらい払わないといけないのか・・・」と思うものなのです。

 

私も実際、北海道の物件で全く同じような状態になっています。管理・修繕費、後は固定資産税も合わせると、月々のランニングコストが10万円程度になってしまう物件を持っているのです。

 

任意売却で購入した「別荘」だったので、不動産投資ではなかったのですが、これも売れない物件になってしまったんですよね。

 

ランニングコストがある程度高いのであれば、物件価格自体を考え直す必要があるのですよ。

 

 

時期をずらす

 

区分マンションの場合、自分が売り出した時期に同じような物件が市場に出てしまう事があるんですよね。そうなってきてしまうと、

他の物件が競合物件となってしまい、売れない事だってあるんですよ。不動産投資をするにあたって、「出口戦略」というものは非常に重要なものです。

 

だからこそ、マンションが売れない時には、ある程度時期をずらしてみる方が良いと思います。「このマンションの物件が欲しい」という人はいるものです。

しかし、選択肢がたくさんあって、その中から買主が選ぶようになってしまうと、

 

  • 価格
  • 間取り

 

等で比較検討されてしまうのですよ。不動産投資をしたものの「売れない」と感じているのであれば、物件が出やすい3月後半から4月は避けて、

物件があまり多く出てこないような時期に出してみるのも1つの手段じゃないですかね。

関連記事:山形の不動産投資事情について。

 

 

アパートが売れない場合

 

お化粧程度の修繕を行う

 

不動産投資先として「アパート」を選択したものの、売れないという場合にはお化粧程度の修繕を行う、というのも1つの手段なんですよね。

不動産投資家であっても、「どの程度の修繕をしたのか?」という事を正確に把握している人は少ないんですよね。だからこそ、安価な素材を使って、お化粧程度の修繕をする事で、

売れない物件が売れるようになる事だってあるのです。

 

アパートの空室率はちょっとした事で改善される。では、アパートの空室率の改善方法とかも書いているのですが、

 

空室率の改善と、売れない物件への対策って似ているのです。

見た目や営業マンへの対応とかも実際は大切ですねえ。

不動産投資において「売れない」という事は、「投資資金を回収する事が出来なくなる」という事でもあるので、できれば早い段階で売却した方が良いのです。

 

レインズに毎回出てくる「塩漬け物件」になってしまっては、紹介する人もいなくなってしまう可能性がありますからねえ。

お化粧程度の修繕でも、「この物件なら貸せるかもしれない」と思った投資家が買ってくれる可能性だってあります。

 

第一印象だけで物件を買うわけではありませんが、お化粧程度に物件の修繕を行うのは大切な事だと思いますよ。

 

 

駐車場をつける

 

売れない理由の1つとして「駐車場がないから」というパターンもあります。東京等の都心物件であればあまり関係はないのですが、

地方物件になってくると、駐車場があるのか、ないのかだけでも売れ行きに相当な差が出てきてしまうものなのですよ。

余っている土地があるならば、屋根付きの駐車場をつけてみるとか、隣地を買い取って、そこを駐車場にしてしまうとか、そういった方法がありますね。

 

私も先日北海道のとある地域に「駐車場のための土地」を買いました。隣地ではなかったのですが、出口を考えた場合、

駐車場は必須だと思ったんですよね。

関連記事:ワンルーム不動産投資は危険だと思う。

 

戸建てが売れない場合

 

思い切って更地にしてしまう

 

不動産投資で戸建てに投資をする場合もあると思うんですよね。しかし、戸建てって売れない事だってあるんですよね。

 

私の経験上、戸建てってやはり売れない場合も結構あると思っていて、出口に困ってしまう事だってあるんですよ。

 

では、どうすれば良いのか?というと、思い切って更地にしてしまう事だと思うのです。更地にするのにどのくらいの金額がかかるのか?というのは木造か?それ以外か?という事で変わってくると思うのですが、

 

木材の場合には、一般的な戸建て物件だと100万円前後じゃないですかね。100万円程度で家を壊してしまい、そこから宅地として販売するのです。

 

広告料を3ヶ月分だす

 

この方法は私が推奨する事が出来ないものですが、広告料を3ヶ月出して、入居者を見つけて、そこから売り出せば良いと思うんですよね。

不動産投資をしたもののうまく売れない場合には、こうやって広告料を多く出して、出口をしっかりと構築していく事も大切なのです。

 

内装があまり良い状態でなくとも、入居者がいれば、中を見る事は出来ませんからね。そういった意味では、売れない戸建てに関しては、3ヶ月程度の広告料を出してあげたら、

 

客付業者とかも必死になって客付をすると思うので、投資家は出口戦略として「広告料の操作」を考えても良いんじゃないですかね。

ここに関しては全国的に認められているような感じにはなっているのですが、実際にはグレーゾーンなので、私自身はやりませんけど、

やっている人はたくさんいるでしょうね。

 

不動産投資をする時には「売れない状態」が最も困ってしまうものだと思います。だからこそ、売却を考えるならば、広告料を変動させても良いと思うのです。

 

不動産投資においては「売れない物件を減らす」事が最も大切なのですよ。

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