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不動産投資で最も優れた出口戦略は自分で住む事。

銀行が収益物件に対して貸し出しを強化してきた昨今、不動産投資をするプレーヤーが増えてきたように思います。

 

今までは、不動産投資の世界には「地主系大家」だけが君臨していたと思いますが、今の時代はサラリーマンであっても不動産投資に手を出すんですよね。

 

私が聞いたところによると、公務員が「奥さんの名義で」不動産投資をしている、というケースもあるようで、

「本当に多種多様な人たちが投資するようになったなあ」と思うのです。

しかしながら、不動産投資をする上で、最も大変な事は「出口戦略」だと思うんです。

 

不動産投資をして、高利回りな状態で回していたとしても、最終的に「出口」で躓いてしまえば、投資そのものが失敗に終わってしまう事もあります。

 

だからこそ、思ったんですよね。

不動産投資における最も優れた出口戦略は「自分で住む事」ではないか?と思うのです。

 

 

不動産投資は自分で住むと思っていれば出口を気にする必要がない

 

不動産投資において最も大切な事は「きちんとした出口戦略をとる事」だと思います。どれだけ高利回りな物件を買ったとしても、

売却時に大幅に値が落ちてしまったり、もしくは不良債権になってしまったら、

 

不動産投資をする意味自体がなくなってしまうんですよね。しかし、もしも「自分で住む」と決めているのであれば、

 

出口で困る事はないのです。物件を購入し、他人に部屋を貸してみたものの、結局売れずに困ってしまう大家さんって結構多いものなんですよ。

 

私の周りでも、「この物件はいつまで経っても売れない・・・」とボヤいている人だってたくさんいるんですよね。

 

区分マンションの場合、月々の修繕・管理費等がかかってきてしまいますし、物件全体に言える事ですが、「固定資産税」だってかかってきますよね。

 

そのため、売れずに物件が残ってしまうと、ただただお金がかかってくるだけの「不良債権」になってしまうのです。

 

その点、不動産投資における出口戦略で「自分で住む事」を選択肢にいれているのであれば、出口で困る必要はないと思うのです。

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デメリットはある

 

趣味嗜好が変わる可能性

 

ただ、不動産投資の出口戦略として「自分で住む」事にはデメリットもあると思っています。不動産投資において「自分で住む」と決めていれば、

出口に困る事は少ないと思いますが、趣味嗜好が変わってしまうと、

 

「この物件に住もうと思っていたけど、何か古臭いし嫌だな」と思う事だってあるんですよね。物件というものは時代と共に変わるものです。

 

今は「新しい」と思っていても、数十年後には「古臭い物件」になってしまう事だってあるのです。

 

事故物件になる可能性

 

これもありますね。不動産投資の出口戦略として「自分で住む」という選択肢を考えていたとしても、入居者が自殺してしまったりして、

事故物件になってしまう可能性があるんですよね。私が投資している物件の中にも事故物件になってしまった物件がありますが、

事故物件になってしまうと、「7割減」程度の価値減になる可能性が高いですし、自分が住む場合にも、「事故物件に自分で住むのは嫌だな」と思う人だっていると思うんですよね。

 

年齢と投資期間の問題

 

年齢と投資期間についても考えた方が良いですね。たとえば、築30年の物件を40歳の時に購入したとしましょう。

 

この物件を20年間運用すると、自分が60歳で定年退職する時には「築50年の不動産」になっているんですよね。

そうなってくると、生きている間に「建て替え」が起こる可能性があるんですよね。今は建て替えをする事が非常に難しく、住民の多くの賛同を得られなければ建て替えをする事が出来ませんが、

 

今後はこの法律も変わってくると思いますからね。年齢と投資期間についてもう1度考えてみる事が大切なんじゃないかな?と思います。

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個人投資家には最適な方法ではあると思う

 

投資額の大きい投資家であれば、「この不動産は将来的に自分で住むから大丈夫なんだ」と思う事は出来ませんが、

 

個人投資家で「投資規模が小さい」のであれば、考えてみても良いと思うんですよね。私の場合は、不動産投資家の中では、割と大きな規模でやっているので、

何とも言えないのですが、個人投資家で「マンションを1室だけ投資したい」と思っているのであれば、出口戦略として「自分で住む」という方法を選んでも良いのです。

 

私がもしも「余剰資金をゆったりと運用したいなあ」と思っていたら、将来的に自分が住む家を投資物件として貸し出すでしょうね。

 

不動産投資において、最も神経を尖らせるのが「売買」だと思います。出口でこけると、それだけで投資の旨味がなくなってしまう事だってありますから。

 

小口で投資をするのであれば、不動産投資の出口として「自分で住む」という居住型の投資は良いと思うのです。

 

なるべくリスクの少ない方法で投資をした方が、最終的には精神的にも楽ですよ。不動産投資を辞めていく人の多くは「考えるのが面倒になった」ですから。

 

精神的に楽な道を選ぶべきなのです。

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