不動産を売却する事って投資家である私のような者ではなくとも、あると思うんですよね。自宅を購入してから売却するまでの流れを人生を１度は経験する場合も多いのではないでしょうか？
投資用途じゃなくても、家を買う人はたくさんいるからね？
私自身、不動産投資をしている不動産投資家（この「○○家」って言葉、あまり好きじゃないんですけどもw）でもあるので、不動産を売却する時の「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」というものが大切になってくるわけですね。
バブルの時には「買い替え特例」がありました。だからこそ、短期譲渡所得とか長期譲渡所得については考える必要はなかったと思いますが、
今はそんな時代ではありません。
再び「バブル」のようなものが起こらないように、制度が整えられているのです。
譲渡所得の考え方
不動産売却における短期譲渡所得・長期譲渡所得を考える時には、まず「どのような計算をすれば良いのか？」という事を考える事が大切になってきますよね。
譲渡所得はどのように計算するのか？というと、
売却価額 −（ 取得費＋譲渡費用）− 特別控除 ＝ 課税譲渡所得
という事になります。課税譲渡所得に税金がかかってくると考えていただければ良いです。
売却価額は「売却した時の金額」
譲渡費用は「売却した時にかかった費用」になります。これには売却した時にかかった「仲介手数料や登記費用、印紙代」等入ります。
取得費は「不動産を購入した時にかかった費用」ですね。不動産そのものの価格（減価償却後）や、登記するための金額や仲介手数料とかもここに入ってきますね。
難しそうだけど、実はそんなに難しくないよ！
特別控除に関しては、
- 公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
- マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例
- 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例
- 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
- 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例
- 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例
こういった感じになっています。土地をなぜ売るのか？という理由によって特別控除額が設定されているのです。
マイホームとかだと「３０００万円の控除」があるので、この点は一般の方にとっても良い制度ですよね。
関連記事：相続は税理士に任せた方が良い理由。
短期譲渡所得について
５年以内で売却
短期譲渡所得とは何か？という事なのですが、わかりやすく言えば、「不動産を購入してから５年以内に売却してしまうと発生してくる税金」なんですよね。
短期で売却をしてしまう事ってあると思うんですよね。「住んでみたけど、隣の人とうまくいかないから引っ越す」とか「離婚したので売却を考えている」といった理由が私の知る限りでは多いですね。
理由があるなら仕方ないけど、できれば５年以内の売却は避けたいね
５年以内で売却してしまうと、５年以上に持っている場合よりも「高い税率」がかかってきてしまうのです。
売却する年の１月１日からという注意点
不動産を売却する時の短期譲渡所得を考える時には「５年以内であるのかどうか？」という事が大切なのですが、５年の数え方ってちょっと変わっていて、
購入した日から「売却した年の１月１日の時点」で５年以上の期間を有しているのか？という考え方なのです。
ここは気をつけないといけませんよね。１２月３０日に売却したとしても、それは同年の１月１日に売却したものであると見なされてしまうのです。
短期譲渡所得の税率
| 所得税 | 住民税 | 合計 |
| ３０.６３％ | ９％ | ３９.６３％ |
となります。
ただし、復興特別所得税があるので、基準所得税額×２.１％がかかってくるので注意してください。
つまり、これを見てもわかる通り、不動産を売却する時には、５年以上で売った方が良いと思うんですよね。５年以内で売った方が良い場合もあるのですが、
「多額の利益」が出る場合もあるので、基本的には「５年以上」経ってから売却した方が良いのです。
関連記事：不動産投資をする際に法人を作るメリット
長期譲渡所得について
５年以上で売却
５年以上で不動産を売却する時には「長期譲渡所得」として扱われます。５年以上所有している人が最も多いとは思うので、
５年以上所有していた人にとっては良い話ですね。
５年以上所有していると、それだけ税負担も軽くなってくるのです。
少なくとも５年間住んでから売った方が良いと思う！
「５年間住んでみたけど、もっと違う地域に住みたい」という人が「長期譲渡所得」に該当する事が多いのではないでしょうか？
私も投資をする時にはなるべく「長期譲渡所得」で扱われるように年数を考えて運用しております。
長期譲渡所得の税率
不動産売却時、長期譲渡所得に該当する場合には、
| 所得税 | 住民税 | 合計 |
| １５.３１５％ | ５％ | ２０.３１５％ |
という感じになっています。
短期譲渡所得と長期譲渡所得を比較すると、２倍程度の税率の差があるので、出来れば５年以上保有した後に売却した方が良いと思います。
取得費がわからない場合
取得費というものが短期譲渡所得においても長期譲渡所得にといても重要なものになってくるのですが、
中には取得費がわからないという人だっていると思うんですよね。そして「取得費を証明出来ないから諦めてしまおうか？」と思ってしまう人だっていると思います。
しかし、取得費が不明だと、概算取得費として「売却価額の５％」が「取得費（購入した時の金額）」として扱われてしまうのです。
短期譲渡所得に分類されてしまうような売買ケースの場合には「利益の大部分」を税金で持っていかれてしまうので、
必ず証明出来るようにした方が良いと思っています。
関連記事：確定申告サービスfreeeを絶対におすすめする理由。
計画的に売却をしよう
ここまで不動産売却時の短期譲渡所得・長期譲渡所得について書いてきたのですが、
計画的に売却を進めていく事が何よりも大切だと思っています。今は売却価額もノムコムの不動産無料査定等の無料査定を使えば簡単に想定売却価格とかも調べる事が出来るので、
売却価額を調べた上で、家族との話し合いを進めていった方が良いと思っています。計画的に売却を考えないと、５年以内に売却をしてしまい、
短期譲渡所得として扱われてしまいます。そんでもって、多額の税金がかかってしまう事だってあります。
めちゃくちゃ損をしちゃうこともあるのよ〜
ライフプランを構築する上で「家」というものは非常に重要なものだと思います。
だからこそ、計画的に考えていく事が大切なのです。
関連記事：持ち家は資産なのか？
