資産運用を行なっている人も最近では増えてきたと思いますが、同時に「不良資産」を持ってしまっている人も多くなってきている頃ではないか？と思うんですよね。
資産運用をしていく事は大切だと思いますが、不良資産というものはだんだんと家計や会社を苦しめてしまうものなのです。
だからこそ、自分の資産の中でどれが「不良資産」になっているのか？という事を把握し、対処する事が必要になってくるのです。
では、不良資産はどうすれば良いのだろうか？そして、不良資産はどのような基準で発見すれば良いのでしょうか？
そんな事から書いていこうと思います。
不良資産の発見方法とは？
必要経費が上昇してきている
不良資産になるものの代表格として「不動産」があると思いますし、私は不動産投資家として投資をしているのですが、
資産というものは収益を生み出すだけではなく、必要経費がかかってきてしまうものなんですよね。固定資産税であったりとか、
今だと
- インターネット料金
- 修繕費
- 仲介料
こういったものがかかってきてしまうものなのです。
こういったものが上昇してきてしまうと、せっかく資産運用をしているのに、ただただお金だけが流れていってしまうような状態になってしまいます。
だからこそ、必要経費が上昇してきているのであれば、不良資産として暑かった方が良いと思います。もちろん、必要経費が上がったという事実だけではなく、
「経費率」がどの程度になっているのか？という事を計算する事が大切ですけどね。エクセルで資産毎の経費率を計算してみるようにしてください。
ローンが返せない
ローンよりも、収益の方が多い場合には良いと思いますが、収益よりも月々のローンの支払いの方が多いという時には、不良資産としてみなした方が良い時もあると思います。
スマートデイズで話題になりましたが、銀行によっては「高い収益性」が見込めない不動産であっても、お金を貸してくれる銀行ってあるんですよね。
でも、それは属性（上場企業に勤めていて社会的な地位がある）とかそういった理由で貸すのであって、銀行から借りる事が出来たからといって、
「不良資産ではない」というわけではありません。きちんとした収益が月々きちんと出ているのか？という視点で不良資産なのかどうか？という事を考える事が大切なのです。
ローンが返せない資産は「不良資産」である事が多いのです。
税金負担が大きくなってきた
これも不動産の話になってしまいますが、税金の負担が大きくなってきたタイミングで「見えない不良資産」になってしまっているケースは少なくありません。
資産運用としてはきちんと回していけているという感覚を持っていたとしても、結果的には多額の税金を払うようになってしまっているのであれば、
不良資産だと言えると思うのです。
不動産の場合は「減価償却費」が年々減ってきてしまいますよね。減価償却費と収益のバランスがクロスしてしまうところを「デッドクロス」と言うものなのですが、
デッドクロスにさしかかってきてしまうと、払う税金が多くなってきてしまい、結果的に収益性が低くなってしまうのです。
買い替えをした方が良い時期だと思いますし、買い替えをしないのであれば、所得税率の事を考えて、株式配当の「源泉徴収」を利用して、
「所得税を安くする」等の対応が必要になってくるのです。
関連記事：ウェルスナビにはリスクもある、成績公開。
不良資産があっても放っておく人が多い理由
運転資金が潤沢
運転資金が潤沢な人とかだと、不良資産があったとしても、そこまで気にしない人が多いと思うんですよね。
運転資金がある程度あれば、そこまで気にしなくても、「まだお金があるから大丈夫だろう」と思ってしまい、不良資産をどうするべきなのか？という事を考えないのです。
しかし、潤沢な資金があったとしても、「資産収益」を目的に資産運用をしているわけですから、きちんと考えた方が良いと思うのです。
考えない間、結果的にはさらに悪い方向に進んでいってしまう事もあるので、早急に対処した方が良いと思うんですよね。
アドバイスしてくれる人がいない
アドバイスしてくれる人がいれば、不良資産をどうするべきなのか？という事を理解し、実際に行動する事が出来ると思うのですが、
アドバイスしてくれるような人がいないと、不良資産をどうすれば良いのか？という事がわからず、結果的には何もせずに終わってしまうんですよね。
アドバイスしてくれる資産運用のアドバイザーとかって世の中にはいますし、プライベートバンクとかもありますけど、
そういったところって最低でも「資産１億円」程度は持っていないと、受け付けてくれないので、一般の人には難しいわけです。
でも、アドバイスをしてくれる人って実際には必要かな？とも思いますし、それが不可能なのであれば、自分できちんと勉強しなければいけないのです。
人間は現状維持をしてしまうもの
私たちは不良資産があると思っていても、中々行動に移す事が出来ないものなんですよ。私にも同じ事が言えるのですが、
「現状維持をする方が楽」ではあるんですよね。不良資産を売却するにしても、きちんと考えて売らなければいけませんし、
適正な価格で売りたいと思うのが普通じゃないですか？
だからこそ、売れなくなってしまうものなのです。でも、不良資産を持っているのであれば、きちんとした行動を起こした方が最終的には自分のためになるのです。
投資をするなら、自分が考えて行動する事だって大切なんですよ。
関連記事：資産運用のシミュレーションをしていくべきだと思う。
不良資産があったら半年前から売却を検討するべき
不良資産を持っているのであれば、基本的には売却を検討するべきだと思うんですよね。
ただ、そうは言っても、売却までには時間がかかってしまうものなんですよ。
- いくらで売るのか？
- 市場価格はいくらなのか？
- 税金対策は？
- 共有者との話し合いは？
- 家族との話し合いは？
こういった事を考えると、半年くらいの時間は売却までに見ておいた方が良いと思います。株式等と違って不動産というものはすぐに換金出来るようなタイプの資産ではありません。
だからこそ、半年前から不良資産の整理について考えていく事が大切なんですよね。
不良資産を整理するために、半年前から具体的に「どうすれば良いのか？」という事を考えて、適切な売却時期、売却価格を見ていく事が大切なのです。
無料の査定とかも住友不動産販売 
等の大手企業でやっていますし、適正価格を見極めた上で不良資産を売却すれば良いのです。
不良資産だと、資産性が薄いと思っているかもしれませんが、ある程度下げた価格であれば売れる事だってありますし、
月々の「マイナス」を考えると、不良資産を売却した方が良い時だってあるんですよね。
不良資産は持っているべきではないのです。
関連記事：持ち家は資産なのか？
