投資家のお金論

満室経営が出来ない投資家はどこを間違えている?

近年、不動産投資ブームが再びやってきていると思うんですよね。サラリーマンであっても、経営者であっても、これからは自分で自分のお金を増やしていかなければいけない時代になってきたという側面があると思いますし、

お金は眠らせておくだけでも、減る一方で決して増える事はありません。だからこそ、収益物件に手を出す人が増えてきているのですが、

不動産投資をするのであれば、満室経営を目指すのが普通だと思うんですよね。満室で経営する事により、想定した利回りを実現する事が出来るものですし、

 

どんな投資家であっても、満室経営を望んでいると思うのです。しかしながら、多くの投資家は満室経営が出来ず、ある程度の利回り、

具体的には銀行に払う返済額を上回るような金額程度の利回りで我慢している人が多いのではないか?と思います。

 

では、満室経営を実現出来ていない人はどこが間違っているのでしょうか?

 

 

広告料のかけかたを間違えている

 

広告料というものは、物件を決めてくれた会社に対して「家賃の1ヶ月であったり、2ヶ月分のお金」を不動産会社に支払うものです。

つまり、不動産会社にしてみたら、インセンティブになるものの事ですね。

 

広告料って投資家によって出している金額が違うもので、札幌等の激戦区では「2〜3ヶ月分」くらいは不動産会社に支払っているのではないか?と思いますが、

 

ここが実は問題なんですよね。満室経営を実現したくて、部屋を綺麗にしてみたものの、一向に物件が成約しない、という事になってしまっている物件って実は多いもので、

なぜそうなってしまうのか?というと、広告料の問題である事が多いんですよね。

満室経営をするために綺麗な部屋、オシャレな部屋を作ることは重要になってきます。ただ、それだけではダメなんですよ。きれいなお部屋にお客さんが住むことなんかは営業の人にとってみたらどうでも良いこと。

だからこそ、良いお部屋を作った上で適切な広告料を支払う必要があるのです。

1ヶ月分の広告料を出してくれるような投資家Aさんと3ヶ月分の広告料を出してくれる投資家Bさんだったら、

 

不動産会社の営業万円は投資家Bさんの物件を優先的に紹介するわけなんですよね。だからこそ、満室経営をしたいと思っているのであれば、

他の投資家がどの程度の広告料を支払っているのか?という事を調べ、そこから逆算して自分が出す広告料を決めていった方が良いと思うのです。

 

地域によって必要とされる広告料って異なりますから、こればかりは皆さんが物件管理をお願いしている不動産会社の営業マンと食事に行き、

直接聞いてみてください。満室経営には大切な要素の1つなのです。

営業マンの方からは基本的には広告料の話をしてくれないと思います。営業マンの人は「決まらないんですよね〜!ごめんなさい!」と言うだけです。

でも、実際には「もうちょっと広告料があれば決まるんだけどな」ということがある。これは残酷だけど仕方がないよね。

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営業マンとのコミュニケーション不足

 

不動産投資と言うと、数学的な要素が強いのか?と思ってしまいがちだと思いますが、そんな事はありません。計算だけではなく、

きちんとしたコミュニケーションを不動産会社と取っていく必要性があるんですよね。不動産会社の営業マンがどの物件を紹介するのか?というと、

もちろん広告料も関わってくるのですが、自分の事を好意的に扱ってくれるような投資家の物件なんですよね。

 

日頃から電話でやりとりをしていたりとか、日頃から飲み会を開いてくれたりとか、そういったコミュニケーションをきちんととっている投資家の物件から埋めていくのが現実だと思っています。

だからこそ、満室経営を実現したいと思っているのであれば、「オーナー」としてどかっと座っているだけではなく、平身低頭、入居付をお願いする立場として、

 

営業マンの方とコミュニケーションを取っていった方が良いのです。満室経営をするためには人間的な関わりがとても重要になってくるのです。

 

株式や債券であれば、そういった感情的な部分はありませんが、不動産となると話は変わってくるもので、感情的に営業マンは動いてしまうものなのです。

 

でも、逆の立場から考えたら理解する事が出来ると思うんですよね。「早くいれろよ!まったく。本当にどうしようもないね。」と言ってくるような投資家の物件と、

 

いつもありがとうね。これ、つまらないものだけど…」と菓子折りを持ってくるような投資家だったら、後者の物件に力をいれたい、と思うはずです。

普通に人間ですからね。管理手数料を払っていると言っても、向こうだって人間ですから、嫌いな投資家の物件なんていれないですよ。

満室経営には他の金融商品と違って、感情的な部分が非常に重要になってくると思っているのです。満室経営をするためには、

 

投資に関わる全ての人を味方につける必要があるものなんですよ。

まあ、私の場合、味方につけるとかって言うよりも、単純に友達がいないので「友達欲しいな〜」という気持ちで接しているからちょっと例外かもしれないんですけど。笑

味方につける!」みたいな計算高さも大事かもしれないけど、なんかそれだと虚しくないですか……?と思ってしまうから。

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内見してくれた人の微妙な心理を見抜いていない

 

いやあ、本当にね、「なぜ物件が決まらないのか?」って些細なところが原因だったりもするわけですよ。

例えば、「あたしは、絶対混合栓じゃないとイヤ!だって、熱湯と冷水を混ぜるの面倒だもん!」という人がいたとする。そうすると、もしも混合栓になっていない物件だったら、その時点で成約から遠ざかってしまうわけです。

たかだか2万円とか3万円の工事費用なのに、そこをケチったがために決まらないとかね。後は、「ハンガーパイプがないから」という理由で決まらなかった物件もあったなあ。

ハンガーパイプなんて、入居者から「つけてほしいんですけど!」と言われたら、多くの投資家はつけてくれるものだと思います。

 

ただ、入居希望者さんって「これをつけて欲しい!」なんて言ってこないんですよね。ついていて欲しいものがなかったら、他の物件に行ってしまうわけですよ。笑

投資家目線だと、「おお!決まりそうな物件じゃん!」と思える場所でも、実は入居者目線だと足りないものがあるものです。

 

満室経営をするためには、より「リアルな顧客目線」が必要になってくるのですよ。ウォッシュレットがないお部屋で3点ユニットタイプであれば、

無電源型のウォッシュレットにしてみる」とかね。そういう細やかな気遣いがないと、結局は不動産投資って上手くいかないと思うのです。

微妙な心理を見抜いていかないと、満室経営を継続していくことってできないのですよ。まあ、満室経営だけが全てではないんだけどね。

最初から「10分の1部屋入っていれば良いや」と思って投資する物件もありますから。笑

でも、できれば満室経営が良いからね。ちょっとしたことを気にしてみて欲しいです。

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付近の相場をきちんと把握していない

 

良い部屋というものを作る事も大切なのですが、いくら良い部屋でも、適正な家賃設定でなければ部屋は決まらないものなんですよね。

満室経営をするためには、適切な家賃設定が不可欠だと思うのです。不動産投資家であっても、自分の物件と競合するような物件をリサーチしていない人ってたくさんいるものです。

1年も2年もすれば、相場は変わりますからね。新築1kの物件なんてものはどんどん増えていきますから、そうなってくると相場だって変わります。

どのくらいの家賃のものがどのくらいのクオリティなのか?という事を理解していない場合があるんですね。しかし、きちんと周辺家賃を警戒しなければ、

繁忙期を逃してしまう事があるのです。「完璧なのに、なんで繁忙期を逃したんだ?」と思いながら、1年、2年とすぎていくことだってありますからw

地獄ですよ。笑

 

繁忙期って何よりも大切なものなんですよね。繁忙期を逃してしまうと、その後1年間空室になってしまう事があるんですよね。

 

満室経営をするためには付近の相場を把握し、適正家賃で部屋に入居させていくしかないのです。利回りの計算が合わなかったりとか、

ローンの返済が滞ってしまうというのは投資家側の問題であり、入居者にとっては何の関係もない事なんですよね。

残債だ、キャッシュフローだ、みたいな話は関係ないのですよ。もしも適性価格で回らないのであれば、それはその投資判断自体が間違っていたのです。

満室経営で不動産投資をやっていきたいと本当に思っているのであれば、どの投資家によりも多くの情報を仕入れていく事が大切です。

 

情報がより正確であれば、きちんとした家賃設定をし、満室経営をする事が出来るようになるものですよ。

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水瀬まりも
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