投資家のお金論

アパートの空室率はちょっとした事で改善される。

不動産投資をしている人であれば、アパートの空室率って気になるものだと思うんですよね。

全国平均で3割くらいは空室になってきているのかな。それくらい「大空室時代」だったりするんですよ……。とほほ。

アパートの空室率が高くなってきてしまうと、当初に予定していた利回りが確保出来ないような状態になってしまう事だってあるんですよね。

返済も滞ってきて、リスケすることも。

だからこそ、改善していく必要性があると思っているのですが、実際にはアパートの空室率を改善していくためにはどうすれば良いのでしょうか?

 

アパートの空室率を改善する方法を考えた

周辺の相場をもう1度見てみる

これはアパートの空室率が上昇しているのであれば、やってみて欲しい事なんですよね。確かに不動産投資家って、

 

「お家賃」という言葉が営業マンから出てきただけで、構えてしまうような人もいると思うのですが、これは一度考えみるべき事だと思うんですよね。

 

 

賃料って実はとても大切なもので、賃料が1000円違うだけでも反響が変わってくるという事は実際にあるんですよね。

 

アパートの空室率が高いのであれば、まずは家賃から考える必要があると思っているんですよね。周辺の相場なんて新しいオーナーがくればそれだけで変わってしまうものなんですよね。

 

家賃を安くして、満室状態にし、高い値段で売り抜けるという手法を使う人っているんですよね。こういった事を分析するという事をやっている投資家って意外と少数派だと思うんですよね。

 

時間がないという理由もあるでしょうし、特に専業の投資家ではない場合にはどうしてもアパートの周辺状況なんて判断できないんですよね。

 

 

ただ、そういった状態のままでいると、アパートの空室率って下がらないと思うんですよね。家賃を1000円下げるのが嫌だと思っているかもしれませんが、

 

1ヶ月空き家になってしまうだけで、5万円の家賃の場合、5万円の損失になりますし、それって仮に入居期間が2年間であれば、

 

2000円程度の家賃下げと同じ状態になってしまうのです。

 

 

だったら、最初からアパートの空室率を改善するために動いていった方が良いと思っているのです。

関連記事:資産形成は分散投資の時代へ。

部屋の画像を見てみる

 

これもあると思うんですよね。最近は時代が変わり、ほとんどのお客さんがSuumoとか不動産連合体等のポータルサイトからくるようになっているんですよね。

 

 

そして、そんな時に何を見るのか?というと、写真なんですよね。しかし、この写真って基本的には管理をしている不動産会社がやっているので、

 

素人の人が撮っているわけなんですよね。

 

新人が撮りに行くという事も多いので、そうなってくると必然的に下手な写真で募集をしてしまっている事ってあるんですよね。

 

 

だからこそ、こういうところから変えてみるのもありだと思うんですよね。過度な加工は許されていないのですが、

 

フォトショップで簡単に加工をしてみたりとか、そういう事ってしても良いと思うんですよね。アパートの空室率が高いのであれば、

 

まずはこういったところから改善していけば良いと思います。

 

また、「写真を直したい」という事を伝えるだけでも、不動産会社の人は「不動産をきちんと見ていてくれているんだな」という感覚になるんですよね。

 

そういった事を考えても、小さな事をやっていく事って大切だと思うのです。

関連記事:資産運用で不動産を買うメリット・デメリット

営業マンとの関係性

アパートの空室率が高いのはなぜか?という事を考えると、これって物件の良し悪しもあるのですが、実際には、

 

「営業マンが紹介してくれていない」という事があると思うんですよね。いくら良い物件でも営業マンが紹介してくれなければ、

 

 

アパートの空室率って高くなってきてしまうんですよね。営業マンと良好な関係性を築く事って本質的には難しいと思うんですよね。

 

「なんでこの人のために空き家を満室にしなければいけないんだ」という気持ちは誰にでもあるものだと思うからです。

 

だからこそ、アパートの空室率で悩んでいるのであれば、営業マンと親しくしておくという事が大切だと思うのです。

 

それは本当に些細な事でも良いんですよね。誕生日を聞いて、プレゼントをあげるという事でも良いと思いますし、

 

自分が持っているアパートに案内してもらったら、靴を揃えてあげるとか何でも良いのでやってみた方が良いと思うんですよね。

 

最近は、資産運用の形も少しずつ変わって行ってウェルスナビ とかを使えば、人工知能が自動で運用してくれるような時代になったんですよね。

 

そういった事から考えると、アパートの空室率について考える事は古典的に思えるのですが、人との関わりの中で投資をしていくという事も面白いと思うんですよね。

関連記事:私が木造アパートを売却したリアルすぎる不動産話。

 

アパートの空室率が高いことによる弊害

部屋が劣化する

アパートは空室にしていると、部屋が劣化してしまうものなんですよ。不思議なものなんですけど、私の経験上、1年程度空室になると、

あれ?内装したのに、何だか古くなっているな」という感じがあるのです。これは私も不思議です。

だって、1年前には内装をしたんですよ。誰も住んでいない。来た人と言えば、客付業者とお客さんだけ。

そう考えると、「古くなるわけがない」と思うものなのですが、家は人が住んでいないと劣化するものなんですよ。だからこそ、アパートの空室率は低い方が良いのです。

人が入ってくれていた方がアパート全体として「健全」になるのです。この前も長期で空いていた部屋の水道から水が漏れていたという報告を受けました。

水道関係って使っていないと、悪くなる部分ワースト1位じゃないですかね。

 

ローンを返済することができなくなる

ローンを返済することができなくなるというのも空室率が高いことの弊害だと思います。

アパートを買う時に、現金で買う人もいるかと思いますが、基本的には融資を引っ張ってきて投資をしますよね。

アパート経営はこんな感じでやります!満室時の利回りはこれくらいで、修繕費はこれくらい……」という感じで銀行の花形である融資担当者に資料を見せるわけ。

でも、そんな計画書も空室率が高くなってしまえば、何の意味もない。ローンを返済することができなくなるばかりか、「この人は計画通りにアパートを経営できない人か」と、担当者に思われてしまうデメリットもあるのです。

そう考えると、1棟目でアパート投資が終わってしまうことも……。本当は2棟目、3棟目と増やし、「賃貸住宅新聞でデビュー!」なんてことを考えていたのに、夢になってしまう。

そうならないためにも、空室率は低い方が良いのです。

 

悪循環になる

私の経験上なんですけど、基本的に悪循環になるんですよ。空室率が高いと、キャッシュフローが悪化します。

すると、

  • 外壁の修繕
  • 内装
  • 広告料

等を出し渋るようになります。そうなってくると、悪循環になってしまって、

  1. 空室率が高いからお金がない
  2. お金がないから修繕ができない・広告料が出せない
  3. 空室率が上がる

以後繰り返し。

 

こういう感じになるんです。悪循環に陥ってしまったアパートはどうなるのか?というと、最終的には安い金額で売却することになるんですよね……。

ローンの残債を下回らなければ良いです」という情報を飼い主が売買担当者から聞いて、安く買い叩く。つまり、買い叩かれる。

これが不動産投資の世界です。

関連記事:人工知能による資産運用「ウェルスナビ」を徹底解説。

 

空室率の高い物件を買ってみた話

当初は半分以下の入居率

空室率の高い物件は基本的に安く売られているので、投資家としては「美味しい物件」なんですよね。化けたら美味しい物件になるわけです。

なので、私の会社で8年くらい前だろうか。買ってみたんですよね。当初の入居率はちょうど4割でした。

ひどい状態ですよね。たしか自主管理の大家さんだったのかな、基本的には。ただ、入居付だけは任せていたような感じだったと思う。

割と大型の物件だったので、半分以下の入居率になってくると、若干の怖さがありますよね。住んでいる人も「ここのアパート、全然人がいないな」となるわけです。

人がいる時のアパートの方がなぜか安心して、好循環で回っていくという不思議な流れがありますよね……。

 

前オーナーの悪い部分が見える

買ってみると、前オーナーの悪い部分が見えるわけですよ……。内装も全然していないし、外壁塗装なんてアパートを建ててから1度もしていない。

ドアの塗装なんかもハゲてきていて、「これは女性が怖くて入らない物件だな」という感じでした。だから、結局ドアを赤色に塗ったり、まあ色々やったわけです。

アパートの入居率が低い物件を買ってみると、「なるほど、だから入居率が低いのか」と、原因がわかってくるかと思います。

駅近の物件だったので、アクセスではなく、単純に「手入れ」がされていなかったからこそ、入らなかったんですよね。

まあ、後は営業マンとの相性もあるんでしょうけど……。その時代は今よりも「suumo」とか「Homes」みたいなものが流行っていなかった時代ですからね。

 

改善して売却

結局は改善してから売却してしまいました。売却した時には90%くらいの入居率だったかと思います。なので、割と利益は出ましたよ。

まあ、不動産の利益なんて税金が高いので、あまり意味がないのですが。

アパートの空室率に関しては、売却時のことを考えても低い方が良いです。売却する時に満室状態だと、高値がつく可能性が高いんですよ。

こんな低い利回りで売れるのか」と思うような金額で買っていったりしますから。現場の売買担当者でも驚いていたりする……。

 

それくらい「満室状態である」ということは大切なんですよね。後ね、そもそも満室だと部屋の中を見ることができないので、

内装をチェックされない」というメリットもあるよね。内装状態を厳しくチェックされずに売却することができれば、都合の良いことはない。

売却時のことも考えて、アパートの空室率はなるべく低い方が良いのです。

はい。こんな感じかな。

関連記事:アパートを売るタイミングはいつだろうか?を投資家が考える。

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まりも
まりもだよ(o'ー'o)「ぼくのとらべる。」というYouTube旅チャンネルやったりブログ書いたり。のんびりびりびり。チョコとヨーグルトが好きです。