投資家のお金論

アパート経営で老後も安心?それ騙されています!

最近アパート経営って流行っていますよね?

相続対策とかで買う人とか特に多いのではないでしょうか?

まりも

小規模宅地特例で、資産価値が8割減したりもするからな?笑

そして一番営業マンが使う言葉が「老後にもらえるお金が増えますよ!」というもの。

でも、実際に増えないんですよね。

今回はそんなアパートを買おうか悩んでいるひとに向けた記事です。

不動産投資の知識を持っていないのであれば、アパート経営で老後を過ごすなんて危険な事だと思いますし、絶対に買わない方がいいですよ。

実際に不動産投資会社を経営している私が言えること。書いていきますね。

30年の一括借り上げサブリース

皆さんはサブリースという言葉を知っていますか?これはまあ簡単にいうとアパートの家賃を保証してくれるという契約です。

アパートを経営していると、どうしても空室が出てしまうものです。(特に築古物件だと)

だからこそ、そんなリスクを背負って大金を払ってアパートなんて建てたくないですよね?

しかしもし、不動産会社が「空室分を家賃保証してあげるよ!」といってきたらどう思いますか?

30年間の家賃を保証してくれるとなったらどうですか?

きっと100人いたら1人くらいは「買ってみようかな?」と思う訳です。不労所得という文言に釣られて….

でもこのサブリースには裏があることを知っていますか?甘い話には裏があるというもんです。

まず、この家賃保証ですが多い所では8割の家賃を保証してくれるでしょう

。仮に5万円の家賃×8戸あったらその8割である32万円は保証してくれるというものです。

しかし、よく考えてください。この8割というのは貸している金額に対しての割合です。家賃をもし不動産会社が下げてきたらどうですか?その分だけ下がるんですよ。

賃貸って何が難しいかってぎりぎりの値段で貸すことなんです。だから、相場よりも安い値段で貸したらかならず入居希望者が出てくるものですよ。

関連記事:不動産投資物件を東京で買う事のメリット

それで2割は不動産会社にいってしまうなんておかしいとは思いませんか?入居者がいるのはただ家賃を下げているだけで、努力してもらったからではないんですよ。

しかも、こういった家賃下げ要求が通らないとサブリース契約って切られてしまうものなんです。

そしたらいままで不動産の知識をなにも蓄えてこなかったひとが新しい不動産会社とやりとりできますか??出来ますが、厳しいものがあると思います。

また、よく30年一括借り上げサブリースとかってやっている会社は多いのですが、これも実際は30年なんて基本的には保証してくれません。

契約条項をよく読んで下さい。

『10年毎の契約更新』

という文言が書かれていると思います。つまり、10年でサブリース契約が終わってしまうこともあるんですよ。

新築ってサブリース会社にとって凄くうまみのある時期なんですよ。

新築ってだけで最初は入居者がバンバンはいりますからね。だからこそ、最初の2年とかはもうなんの問題もなく家賃がはいってくるから嬉しいんじゃないですかね?

でもね….お金自体は増えていないというかむしろ減っているというか….

アパート経営で老後をどうにかしようとする事自体はとても良い事だと思います。しかし、アパート経営をするためには不動産投資のプロになる事が前提条件だと思っているのです。

知識もないのに、投資をしても失敗するだけなんですよね。株式投資と同じように。

関連記事:マンションは資産なのか?

その利回り正しいですか?騙されています。

アパート経営をして老後を過ごすためのプランを営業マンは提示してくると思うのですが、

そもそも5万円がアパートを建てる付近の地域での相場だと言われてもそれが正しいとは限りません。

不動産会社はオーナーに買ってもらうために利回りを大きく見せようとしてこの相場価格を高めに設定しています。

仮に土地と建物で8000万円の物件だったとしましょう。

5万円の家賃だと、5万円×8戸×12ヶ月で年間480万円の収益、表面利回りですが480万円÷8000万円で6%の利回りです。(これだと都内の中古物件の平均的な利回りが5%くらいですから1%高いですね。)

しかし、付近の本当の相場が4万円だったらどうでしょう?

4万円×8戸×12ヶ月で384万円、384万円÷8000万円で利回り4・8%です。

こんなにも利回りが違ってくるんですよ。

関連記事:不動産投資で利回りって大切なの?

こういうアパートを売っている会社というのはこのような仕掛けを使っているんですよ。不動産会社が提示してきた家賃の相場なんてものはたいてい役に立ちません

だって、普通に考えてみてくださいよ、そんなにいいものなら自分でやっていると思いませんか?

アパート経営で老後を快適に過ごす事が出来るのであれば、自分たちで買っているはずなのです。働いている時点でおかしい話だと思うんですよね。

賃貸アパートを売るなんて仕事をしていないわけです。本当に良いものだと思っているのならぜひ折半して買いたいものですね。

関連記事:ワンルーム不動産投資は危険だと思う。

修繕費用を払わないなら契約を解除します

賃貸経営をしていると必ず修繕費というものがかかってきます。

一番一般的なものではクロス、水回り、インターネット回線等、雪国では雪止め、除雪費用もかかってきます。

そして一番大きいのは外壁ですね、足場を組んで作業をしてもらうんです。これが高いんですよね……。

足場会社の社長がフェラーリに乗っていた、なんてこともありました。それくらい高い費用を支払っているのです。投資家がね。

この修繕費用を考えていないひとが多いですが、これって築古の物件であればあるほどかかってくるものです。新築物件でも何年か住めばクロスなり内装工事をしなければいけません。

原状回復工事だけでも、かなりの金額になりますよ。

こういった修繕をどこまでするか?ってことって本来はオーナーが決めることです。その物件をいつ売るか?とかを考えつつ、やっていくんですね。

しかし、サブリース契約の場合はそういう自由はありません。

「◯◯の修繕をするので××円払って下さい!」って普通に言ってくるんですよ。もし、これに応じなければ契約解除です。本当におかしいとは思いませんか?

でもサブリース会社からしたら当たり前です。

だって入居者は常に99%くらいに保っておきたいものですからね。

修繕をしっかりして家賃も下げて空室期間を出来るだけ少なくしたいんですよ。

よく考えれば当たり前のことです。

アパート経営をして老後を過ごしたいと思うのであれば、こういった事を冷静に考えてみる事が大切だと思うのです。

甘い話なんて世の中にはないのですから。

関連記事:不動産投資で失敗してしまう人の特徴

地場の工務店に頼んだほうがいい

私がもしも新築をやるなら絶対に地場の工務店に頼みますね。だって、大手のアパートなんて馬鹿みたいな値段で売ってるんですもの。

まりも

まあそもそも新築やらんけどw

それこそウン千万とかのごりごりの利益が乗っていますからね。

正直、物件を買った時点でそのオーナーとても損しています

だから、サブリースだなんだっていってきましたけど、そもそも買っている値段が高いので家賃収入なんて関係ないかもしれません笑

出口を考えてこそですよ不動産を買うのは。そもそも、家賃設定だって高く設定されているから、普通に募集したら全然決まらなくて家賃を30%程度下げてしまったなんてことも普通にあります。

また、借り入れだってそうです。

この借り入れの返済について考えてないひとって結構います。特にサラリーマンの人なんかだと、「給与収入で賄えれば良いや」くらいに思っていたりしますが、

それは危険な考え方ですよね。私を含めてある程度長い期間、投資家として活動している人はみんな「数部屋空室が出ても返済できるような物件」を購入していますから。笑

こういう部分も全て勉強して考えてみるといかにそういった新築のアパートが馬鹿らしいかわかります。本当に気をつけてください。

今は投資の選択肢なんていくらでもあるんですよね。

クラウドクレジット を使えば、新興国に対する投資をする事が出来ますし、ソーシャルレンディングの分野ってこれからの投資の新しい形になっていくのではないか?と思っています。

また、ウェルスナビ 等のロボアドバイザー投資という選択肢もありますよね。ハリーマーコビッツ氏のポートフォリオ理論に沿った運用をロボットが自動でしてくれるのです。

ウェルスナビよりも少額で始めたいという場合にはTHEOだってありますしね。

選択肢は本当に多いのです。

選択肢を広げ、老後に必要な資金を得るためにはどのようにすれば良いのか?という事を考えた方が良いんですよね。

関連記事:人工知能による資産運用「ウェルスナビ」を徹底解説。

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まりも
まりもだよ(o'ー'o)「ぼくのとらべる。」というYouTube旅チャンネルやったりブログ書いたり。のんびりびりびり。チョコとヨーグルトが好きです。