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不動産投資においては利回りの計算が大切。

不動産投資を始めようと思っている人にとって、最初に出てくるのが利回りの計算だと思うんですよね。不動産投資連合体等のポータルサイトでも、

 

利回りで検索をかける事ができる事からもわかるとおり、不動産投資をする場合は利回りの計算というものが大切になってくるんですよね。

 

そこで、今回はそんな不動産の利回りの計算について書いていこうと思います。

 

 

その利回りの計算本当にあってる?

 

まずはこれなんですよね。

不動産投資ポータルを見ていると、「利回り24%!」等と表記された不動産を見かけると思います。

 

ただ、この時に考えなければいけないのが、「その利回りは本当に正しいものなのか?」という事なんですよね。

利回りの計算って

 

「年間の家賃÷売買価格」ですよね。ただ、この時の家賃って本当に正しいのか?と疑問に思う必要性ああるのです。

 

例えば、36000円の賃料で6戸ある物件を買うとするとします。築年数は30年で物件の価格は800万円です。

 

すると、36000円×6×12=2,592,000円になりますよね。

 

これを売り出し価格で割ると、

 

2,592,000÷8,000,000=0.324

 

つまり、32.4%の利回りという事になります。確かにこの利回りだと高いように感じます。ただ、不動産の利回りの計算の時に気をつけなければいけないのは、

 

「その賃料設定は妥当なのか?」という事なんですよね。

 

例えば、売主が設定した家賃は36,000円でしたが、これが30,000円しかとれないとしたらどうでしょうか?

 

30,000×6×12=2,160,000円が年間の家賃収入になりますよね。

 

これを基準に利回りを引き直すと、

 

2,160,000÷8,000,000=0.27

 

つまり利回りが27%になってくるんですよね。こういった事って実際にあるものなんですよ。

 

売主が売る時には利回りを高く設定するために家賃を高めの設定します。それが常套手段なのです。

だからこそ、不動産の利回りの計算のする時には家賃の引き直しというものが絶対に必要になってくるわけなんですよね。

 

 

不動産の利回りを計算する時に、こういった引き直しが出来ていない人って実は多いんですよね。これって買った時には気がつかないものなんです。

 

だってそうですよね。

 

買った後に「この賃料じゃ入居しないので、賃料の減額をお願いします。」と管理会社から言われてしまうのですから。

 

 

不動産の利回りの計算をしようと思っているのであれば、きちんとこういった引き直しをする必要があるんです。

 

そして、そのためには付近の相場を理解していないといけませんよね。駐車場がないから安くなるとか、築古だから安くなる等の実態を把握する事が必要になってくるのです。

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マンションの利回りには注意が必要

 

 

これも言える事だと思いますね。

 

不動産投資ポータルを見ていると、利回りが高い計算の物件ってマンションが多いという事がわかってくるように思います。

 

でも、ここは気をつけなければいけないんですよね。

 

なぜか?それはマンションには固定資産税の他に、管理費があるからなんですよね。築年数が高くなってきてしまうと、

 

管理費だってどうしても高くなってきてしまうんですよね。

 

 

ここを理解しないで、不動産利回りの計算を鵜呑みにすると、後で痛い目にあってしまうなんて事もあるんですよね。

 

例えば、札幌周辺のワンルーム不動産って計算された利回りが高いんですよね。ただ、ここで気をつけなければいけないのが、

 

管理費なんですよ。管理費が高いと、表面利回りが良くても、実質的な利益って残らないんですよね。

マンションを健全な状態に保つための管理費というものは高いままなんですよね。すると、

 

「家賃収入がほとんどないような状態になってしまう」のです。

 

会社にしてもそうじゃないですか?売上高が増えている事も確かに大切ですが、経常利益となると、「あれ?こんなに少ないの?」と思ってしまう事があるかと思います。

 

それと同じように、大切な事は、利益率なんです。

 

 

ポータルサイトでみるワンルーム不動産の利回りは高いように見えますが、注意していなければいけないという側面もあるんですよね。

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不動産の利回り計算には将来的な計画も必要

 

 

これも不動産の利回りを計算する時に大切な事だと思いますね。

不動産の利回りを計算すると、高い利回りの物件って実はたくさんあるんですよね。ただ、そういった物件って将来的には「大規模修繕が必要」である場合があるのです。

 

こういった修繕も加味した将来収益を計算しなければ、トータル収支をプラスに持ってくる事って実は難しい事なんですよね。

 

確かに、不動産には利回りの計算というものはあります。ただ、それが表面利回りの計算だけになってしまっているなら、

危険な可能性があると思うのです。

 

不動産投資においては、感覚が大切な時だってもちろんありますが、それ以上に利回りの計算を適切にする事が重要だという事を覚えておいた方が良いのです。

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