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お金の話

アパートを建てると資産は本当に増えるのか?

老後の資金が本当に安定したものになるのだろうか?という事を不安に思って、

アパートを建てるという事を考える人って結構いるんですよね。

 

確かに、アパートを建てる事によって、定期的に収入が入ってくるという事は事実であり、正しいのです。

ただ、アパートを建てて、ホントに資産が増えるのか?というと、これって実は疑問ですよね?

そこで、今回はアパートを建てると本当に資産は増えるのか?という事について不動産投資家である私が書いていきたいと思います。

 

 

アパートは建てると高い?

 

 

アパート建てる人の多くって、土地を持っていたりして相続税対策とか、あとはまあ収益化したいという理由でやる人が多いと思うんですよ。

 

営業マンが「アパートを建てれば、相続税対策にもなるし、定期収入がはいってきますよ!不労所得ですよ!」と甘い言葉を言ってくるものなんですよね。

このセリフ何度聞いた事か。

ただ、そもそもアパートを建てるとなると、その費用ってかなりのものになります。

 

会社名こそ出せませんが、

 

3000万円ほど、利益が乗っかっているなんてところもあるんですよ。

つまり、建てたその瞬間から実はアパートのオーナーって損をしている事が多いんです。

 

3000万円の利益を乗せているところなら買った瞬間に3000万円損失を出すわけ。

失敗しそうになったら売れば良い?そもそも、適切な価格で買っていなければ、ローンを返済する事だって出来ないんですよ。

関連記事:不動産投資における木造アパートって実際どうなの?

 

 

収益がどうのこうのという前に、そもそも建てた値段が高過ぎるという事がありますよね。

 

アパートを建てるという事はもちろん悪い事ではありません。

でも、もし建てるのであれば、地場の業者に頼むのが一番良いんですね。

 

地場の信頼出来る会社に頼んで作ってもらうと、だいたい7〜8%くらいの利回りを取る事が出来ます。

大手企業でアパートを建てるともっと低いですね。見かけの利回りは大きいかもしれないけど、実際の家賃相場を想定しておらず、

「この家賃では貸せませんでした」という事も往々にして起こるので、5%程度の利回りになってしまうのです。

 

地場の業者に頼む場合だったらまだ投資価値がありますよね。

東京だと利回りで5%くらいなので、それに比べたら良いですよね。

後はローンの返済期間の問題です。

 

アパートを建てる事をすすめてくる営業マンってアパートをオーナーが建てるとかなりの金額がキックバックではいってくるんですね。

 

だからこそ、営業マンはアパートを建てさせようと必死になっているんです。

でも、そんな口車に乗せられてアパートを建ててもそもそもが高いので、資産は増えないと思うんですよね。

 

利回りが低いとその分、回収にかかるまでの時間がかかってしまいますしね。

関連記事:不動産投資で利回りって大切なの?

 

 

アパートを建てるだけじゃ資産は増えない

 

アパートを建てる時って営業マンが修繕の予定表を作ってきて、

「数十年後には元がとれて、借入金で建てた物件が自分のものになりますよ!」と言ってくると思うんですよね。

 

でも、修繕なんてその時々で違うものだし、修繕の計画だって販売する会社側が会社の都合に合わせて考えたものです。

 

そのため、予想以上に修繕費用がかかってしまうなんて事は普通にある事なんですよ。

 

アパートを建てるのであれば、運用している期間にどれくらいの費用がかかるのか?という事を自分で把握していなければいけないのです。

クロスはどのレベルのどの色を使うのか?

設備関係はどの業者に頼むのか?という事を自分できちんと考える必要があるんですよね。

関連記事:マンション投資のメリットデメリット

 

確かに、アパートを建てるという事は悪い事ではない時だってあります。

 

しかし、資産を増やそうと思うのであれば、

 

きちんと考える必要があるんですね。

 

「言ってる事が違うじゃないか!」と後から怒っても、お金がかえってくるわけではないんですよね。

結局はアパートを建てた後に、責任を負うのは自分なんです。

 

 

資産が増えるかどうか?というのは、販売する会社にかかっているのではなく、

その会社を選ぶ自分、修繕を考える自分にかかっているのです。

例えば、雨漏りが起こった時にはどうしますか?突然、100万円程度の修繕資金が必要になってくる事だってあるのです。

 

最近だと、様々な所に、修繕についての記事があります。

 

私も今後は修繕についてものせていきたいと思いますが、

そういった記事を見て、自分の投資スタイルを確率する事が一番大切なのではないでしょうか?

 

アパートを建てるのは生半可な気持ちでやるべき事ではないのです。事業としてやっていく覚悟が必要なのですよ

関連記事:アパート経営の成功には経費の削減が大前提

 

 

中古を買った方が基本的には良いと思う

 

新築でアパートを建てれば、確かに最初のうちは入居率が良いし、賃料も高いので売上は高くなるでしょう。

でも、その後はどうなるのか?というと、

中古物件と大差がない家賃になってしまい、結果的に売上は下がり、

物件の価値も下がっていき、

最終的に残る利益はほとんどないような状態になってしまうんですよね。

 

 

中古物件だと、上物【建物の事】があったとしても、土地の値段で買えるようなところもあるんですよね。

 

だったらそっちを買った方が良いと思うんですよね。

つまり、法定耐用年数が終わった古い中古物件を買う事によって、

高い利回りを実現出来るんです。

 

アパートを建てるって一見安全なように見えますが、

それで資産が増えるのか?というと、そうではないんですね。

実際は出て行くお金の方が多いんです。

 

そもそも、アパートを建てる事で本当に儲かるのであれば、営業マンなんかしていませんよね?

世間一般でブラックだと言われているアパートの販売営業マンなんかしないのです。

 

そこからして「アパートを建てても儲からない」という事がわかりますよね。

アパートを建てる予定がある人は気をつけましょう。

 

これからの時代はウェルスナビ 等の人口知能運用や、クラウドクレジット 等のソーシャルレンディングが増えてくる時代です。

 

だからこそ、アパートを建てるのが正しいのか?それとも他人に任せた方が良いのか?という事をきちんと考える必要があるのです。

 

アパートを建てるのが何となく儲かると思ったから始めるという事では、不動産会社の養分になってしまうだけなんですよ。

 

もう1度言いますね。「養分」になってしまうだけなのです。

 

もしもアパートを建てる事で資産を形成していこうと思っているなら、不動産に関してあらゆる知識を持つべきなのです。

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