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お金の話

アパートを売るタイミングはいつだろうか?を投資家が考える。

アパートに投資をして、そこから収益を出している不動産投資家がたくさんいると思うんですよね。また、2代目の投資家さんとかも最近は増えてきていますし、

今後もアパートを持つような人って増えてくるのではないか?と思うんですよね。年金に心配を抱えてしまう事だってありますし、

老後のお金を自分で作る時代になってくると思うのです。

ただ、そんな時にアパートを売るタイミングはいつなのだろうか?と悩んでしまう人だっていると思うのです。アパートを持ってみたは良いものの、

 

いつアパートを売るのか?売るタイミングはいつなのか?と悩むはずです。そこで、今回は不動産投資家である私が「アパートを売るタイミング」について書いていこうと思います。

 

修繕費がかさんできた時

 

アパートの多少の空室がある段階でも、きちんとした収益性がある物件であれば、別にアパートを売るタイミングであるとは言えないと思うんですよね。

 

しかし、修繕費がかさんできてしまうような状態になっているのであれば、それはアパートを売るタイミングだと思っているのです。

 

修繕費が大幅に増えてくる時ってあるんですよね。外壁とかだったら、自分のタイミングで直せば良いのですが、配管等の水道回りのものに関しては、

老朽化につれて、だんだんとトラブルが増えてくるものなんですよね。そして、1つの工事だけでも大きな金額がかかるようになってきてしまうのです。

 

私が投資している物件でもそうなのですが、1つの30年前後くらいを境に大規模な修繕が必要になってくる場合が多いんですよね。

前述しましたが、特に増えてくるのが「水道関係」だと思います。生活に必ず必要なものですし、水道関係に不備があると、

 

入居者がつかない事も多いので、大きな修繕費がかかるようになってきたら、アパートを売るタイミングだと思って、売却を検討した方が良いのです。

修繕費がかさんできた時は年間の収支を見れば何となくわかるものです。「今年はやけに修繕費が高いな」と税理士からの損益計算書を見て思ったのであれば、

 

アパートを売るタイミングとして適当だと思うのです。

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不動産投資熱が高まってきた時

 

不動産の価格というものは変わっていくものなんですよね。私はリーマン直後に買った物件を持っているのですが、その頃に比べると約2倍程度になっている物件もあるのです。

不動産投資熱が高まってきたタイミングって付近の売買状況とかを見れば何となくわかるものなんですよね。

 

昔は地方の不動産なんて利回り30%程度のものがあったのですが、今は10%台になっているところだってお多いんですよね。

そんな時こそ、誰もが楽観的になり、「そろそろ不動産投資をした方が良いのではないか?」と考える事があると思うのですが、

これは非常に危険な事なのです。

 

誰もが楽観的になり、不動産投資熱が上がってきている時こそ、アパートを売るタイミングとしては正しいと思っています。

 

そういった不動産が流行っている時だと、満室状態で売れば、かなりの高値で売却する事も可能ですし、上昇していた不動産価格だっていつかは下降してしまうものです。

 

だからこそ、アパートは売るタイミングを間違えるべきではないのです。世間的に不動産投資の話題が多くなってきた時点、

売買に出てくる物件が出てこなくなった時点で、アパートを売るべきなのです。そのタイミングを逃すと、半分程度の価値になってしまう事だってありますからね。

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築30年程度になってきた時

 

これはアパートを売るタイミングとして最も多い時期ではないでしょうか?アパートを売るタイミングって人によって考え方が違うので、一概には言えませんが、

私の個人的な感覚では、「築30年程度」で売却するのが、最も効率的なのではないか?と思います。

 

築30年くらいになってくると、急激に修繕費が増えてくると同時に、入居率が悪くなってくるんですよね。日本人の感覚的に築20年くらいだったら、

 

「まあ、ちょっと古いくらいかな?」という程度だと思いますが、築30年にもなってくると、だんだんと敬遠する人が増えてきてしまい、

入居率が落ちてくるのです。たとえ入居率が落ちなかったとしても、広告費が余計にかかってきてしまいますしね。

 

1ヶ月分で良かった広告費が2ヶ月〜3ヶ月程度になってしまう事だって珍しい事ではないのです。

 

実際、築年数はどこを境に気をつけたら良いのか?というと、新耐震基準に変わる1981年6月1日以降に建築確認を行なった物件なんですよね。

つまり、2018年の今だと、37年程度の物件が危ないのです。新耐震基準が適用される前の段階の物件こそ本来は警戒すべきものだと思いますが、

 

不思議なもので、人間というものは「10年」という単位で物事を見る事が多いのです。だからこそ、アパートを売るタイミングとしては、

28年とか、29年とか、30年に近い築年数で売る事が望ましいと言えると思います。私の感覚ですけどね。

 

アパートを売るタイミングを間違えてしまうと、それだけで最終的な収益は減少してしまうものです。いつ売るのが正しいのか?

 

ご自身の物件をきちんと見た上で、決めていくべきなのです。

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