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お金の話

売れない中古マンションの特徴。

マンションは資産だと思っている人も多いのですが、資産は換金して始めて現金になるものなので、売れないマンションって実は不良債券だったりする事もあるんですよね。

売れないマンションを持ってしまうと、新しくマイホームを買いたいと思っても、買えなくなってしまいますし、不動産投資先として中古のマンションを持っている人ならば、

次の投資資金を捻出する事が出来なくなってしまったりするものだと思うんですよね。

 

では、実際には売れない中古マンションにはどのような特徴があるのでしょうか?今回はそんな事について書いていこうと思います。

 

 

バブル時代に栄えた場所の中古マンション

 

 

バブルの時には、こぞって別荘を買ったりとか、投資用として中古マンションを持っている人がいたのですが、バブルの時栄えたような場所に建っている中古マンションって売れない中古マンションである事が多いんですよね。

例えば、軽井沢とかがそうですよね。昔は避暑地として、別荘地として有名だった軽井沢ですが、今となっては街全体に活気がなくなってきてしまっていると思っているのです。

 

その時代時代で、人気の土地というものが出てくるものなんですよね。住宅地でも○○ニュータウンとかってあるじゃないですか?

 

ああいったものも時代によって移り変わっていってしまうものだと思うのです。売れないマンションが今軽井沢でwもたくさんあるんですよね。

戸建でも同じ事が言えるのですが、別荘というものは基本的にその土地の「流行」に依存してしまうものです。その土地が人気の土地である時は良いのですが、

バブルが弾け、誰もがその土地を敬遠するようになってしまうと、売れないマンションに変わってしまうのです。

 

逗子にリゾートマンションを持つ事がかつてのステータスだった。でも書いたのですが、逗子マリーナとかだって、昔は会員制のマンションだったのですが、

 

今となってはその会員権が数万円で売却されるような状況です。売れないマンションはバブルの時の人からすると、「あそこが売れないなんて当時は考えられなかった」と思われるような物件ですが、

 

時代が変われば、必要とされる建物のデザイン、土地も変わってきてしまうものなのです。売れないマンションを持ってしまうと、固定資産税や管理費だけを払うような状態になってしまい、

非常に大変な思いをする事が多いのです。

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管理費が高い

 

これも売れないマンションの特徴だと思います。ある程度値段設定の高いマンションでも、月々にかかってくるランニングコストが安ければ意外にも売れるものなんですよね。

 

私は売買に関しては経験してきているので、言える事なのですが、ある程度高くても、そのマンションに住みたいという人がいれば売れていくものなのです。

 

では、なぜ売れないマンションが存在するのか?というと、中には「非常に高い管理費」がかかってしまうマンションがあるからなんですよね。

例えば、私の知っているマンションだと、管理費と固定資産税(月計算)を足すと「10万円」程度かかってきてしまうようなところもあったんですよね。

 

築年数がある程度経っていれば、当然管理費用が高くなります。ですから、このマンションも30年程度の築年数で仕方のない部分でもありますが、

それにしても、月に10万円は高いランニングコストになってしまうわけなんですよね。売れないマンションになってしまう特徴の1つだと思うのです。

 

いくら魅力的なマンションでも、「それなら借りた方がマシじゃないか」と思われてしまうようなマンションだと、誰も購入を決断しませんよね。

 

だからこそ、管理費用が高い、価値もない売れないマンションは買うべきではないのです。売れるのに時間がかかってしまうと思いますし、

売れたとしても、大幅な値下げ交渉が見込まれると思います。

 

そういうマンションは買うべきではありませんし、なるべく早い段階で手放した方が良いと思っているのです。

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価格設定が高過ぎる

 

これもよく陥ってしまう事だと思いますね。マンションって買った時の値段と同じか、それ以上の値段になると思っていませんか?

 

土地神話が信じられていた時には、土地というものは永遠に価値が上昇していくものだと思われていました。だからこそ、安易にローンを組んでしまった人も多いと思いますし、

 

私の周りでもそういった人っているのですが、売れないマンションの特徴でもあると思っているのです。不動産の価格というものは付近の相場によって変わっていくものです。

しかし、自分が買った時の価格を忘れる事が出来ないわけなんですよね。時代が変わっていっても、「これではローンの返済が出来ないから」とか「もっと高い値段で売れるはずだ」という理由で高い値段設定をしてしまう事が多いのです。

 

ただ、そうなって来てしまうと、結局は売れないマンションになってしまい、知らぬまに時間だけが過ぎていってしまうものなのです。

売れないマンションのまま塩漬け状態になってしまわないように、適正な価格で売っていく事が大切だと思うのです。

 

自分では「このマンションは絶対に価値がある」と思っていても、客観的に考えると、「ごく普通の物件」という場合が多いのです。

 

冷静な目線で、感情を排除し、売っていく事が大切になってくるのです。

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